资深经济领域律师 叶水荣
“买卖不破租赁”是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能因为其已成为租赁物的所有人而否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。简而言之就是租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
“买卖不破租赁”是立法者在制定法律过程中，衡量了买受人与承租人的利益，从保护弱势地位的承租人、稳定交易秩序的角度设立的原则。我国合同法明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一规定击破了合同的相对性原理和物权优先于债权的原则，因此在实践使用过程中需注意以下几个方面：
1、“买卖不破租赁”不适用于动产租赁。理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
2、“买卖不破租赁”不适用于在不动产上先实施抵押后租赁的情况。最高院关于担保法解释中规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则，将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用物权优于债权的原则，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
3、“买卖不破租赁”不适用于在人民法院查封的不动产上的租赁。
不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权，依旧出租、处分或者承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受；因此，已经被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效；最高人民法院曾在复函中明确指出，被执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。
本律师曾经遇到过这样一个案例：一对夫妻曾于2002年7月1日将自己所有的某小区的商品房出租给张某，租赁期限为10年，租金为5万元，合同签订当日夫妻两人即收到全额租金，同年10月，张某领取了房屋租赁证，但夫妻二人并未将房屋交付。2003年3月，夫妻二人又将此房屋卖给了李某，3月13日李某获得了房屋产权证，随后装修入住。同年6月，张某诉状法院，要求判令夫妻二人和李某将房屋腾空交其使用，后法院一审判决三被告将房屋腾空交给张某使用，李某不服提起上诉。
本案中，租赁物在租赁期间发生所有权变动，其表面形式符合“买卖不破租赁”原则，一审法院亦据此认定租赁合同有效，进而判令出卖人及买受人应当腾空租赁物交付承租人使用。但也存在诸多不合理的情形，比如租金特别低，租期过长且租赁物至今未交付承租人等，不排除出卖人与承租人恶意串通，损害买受人合法权益的可能。所以“买卖不破租赁”原则的适用必须具备三个条件：一、房屋租赁合同仍然有效；二、租赁物已交付于承租人；三、出租人将租赁物所有权让与第三人。只有如此，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其租赁合同权利。本案中承租人在签订租赁合同后较长时间内从未关心租赁物实际情况，相反买受人在房屋交付后即过户更名，为善意合理使用，并且装修入住。因此，应该保护新所有权人的合法权益，以免出现买受人在不知情的情形下被迫接受不公平、不合理的租赁合同局面，最后二审法院判决撤销一审法院判决，驳回张某的诉讼请求。
以上是本律师的个人观点，仅供参考。
文章来源：每日商报
