目前银根紧缩，楼市前景扑朔迷离，对贷款购房有刚性需求的市民，应如何规划理财？银行房贷顾问建议：“刚需一族”面对琳琅满目的新品房贷，应从个人实际出发，选最适合自身的还款方式，让贷款做到“随己所需”。
尽量用足公积金贷款
央行数度加息后，住房公积金贷款低利率的优势，商业贷款已无法与之比拟。房贷顾问建议“刚需一族”，尽量用足公积金贷款。眼下5年期以上商业贷款利率高达7.83%，即便下浮15%，也要6.6555%，而公积金贷款5年期以上利率仅5.22%，30万元的贷款，每年可节省利息4300多元。
公积金贷款还有很多好处。如果以家庭为单位有过房贷记录，无论是否结清，商业贷款均按第二套贷款处理，而公积金贷款则不受此影响，5年期以上的公积金利率，要比第二套商业贷款执行利率低3.393个百分点。
因信用卡、车贷等还款记录不良，造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况，贷款人可采用公积金贷款，目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。如已采用商业贷款，可在年底一次性提取公积金，用于提前部分偿还商业贷款，也能达到省息目的。
人应按需选择还款方式
但公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，还必须采用商业贷款，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。眼下各种房贷新品频频上市，为“刚需一族”创造了选择空间。
如果对利息特别敏感、且有提前还款打算，深发展“气球贷”不错。它改变了按贷款期限计算月供的还款方式，将一笔长期贷款拆成连续几期中短期“气球贷”，从而适用中短期的贷款低利率，实现省息目的，并且为提前还贷提供便利。
如果持有房产期限较短、且融资需求较强，可深发展“存抵贷”或工行“存贷通”，它们的优势在于：贷款人开通相关业务后，活期存款账户将与房屋贷款关联起来，客户只需将闲置资金放在约定的活期账户，余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作“提前还贷”，节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用，可随意调用。
如果预期加息，“刚需一族”可选择光大“固定利率房贷”，不论贷款期内利率如何变化，都按约定的固定利率付息。如预计贷款购房后有大额消费需求，可选择招行“消费易”、“家装易”，只要在其房贷额度中有未用满的多余额度，就可申请开通房贷“消费易”，将未用满的额度变为免息透支消费额度，用于一卡通刷卡消费或网上支付。“消费易”的免息额度，目前最高为5万元，免息期最长达50天。
提前还贷须算好细账
对闲散资金是该提前还贷还是追加投资？专家指出，关键在于节省利息支出。尤其是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。
提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量；其次如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，目前商业贷款最优利率为6.6555%，通过合理的投资，获得比该利率更高的回报也是有可能的。
理财专家指出，经过10次升息，贷款利率已达到较高水平。选择低风险的理财产品收益很难超过贷款利率，选高收益类产品要面临风险。一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。
文章来源：新闻晨报
