日前，中粮地产发布了2015年第一季度报告，营业收入约为6.49亿元，同比下滑33.22%;归属于上市公司股东的净利润约为7193万元，同比增长7.29%。
但地产与金融类公众号第一时间注意到，扣除非经性损益，2015年第一季度，中粮地产归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元，同比下滑237.14%。
同时，截止2015年第一季度末，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券合计205.31亿元;对此，中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信”)指出，中粮地产债务期限结构不甚合理、未来面临一定的资本支出压力等因素可能对公司信用水平带来挑战。
截止2015年4月22日，中粮地产及控股子公司担保余额约为51.24亿元，占截止2014年底经审计归属于上市公司股东净资产的比重近86%。
七年来第一季度营收首次下滑
梳理发现，以第一季度为期间，2009年到2015年，中粮地产营业收入分别约为1.16亿、3.39亿、3.88亿、8.39亿、9.66亿、9.72亿和6.49亿元，一直呈现扩大势头，直到2015年第一季度，营业收入同比下滑33.22%;中粮地产给出的解释是，商品房销售结算收入较上期减少所致。
纵观整个行业形势，2015年第一季度，商品房销售面积为1.8254万平米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%;商品房销售额1.2023万亿元，下滑9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。
然而，在收入下滑的情况下，中粮地产的盈利却“逆势增长”，这与金融街(000402,股吧)的情况“殊途同归”，都是仗着非经常性损益。只不过，金融界是靠不断改扩建位于北京金融街中心项目，做大投资性房地产公允价值变动损益来“充实”利润;中粮地产是靠出售金融资产来维持业绩。
2015年第一季度，中粮地产投资收益约为2.33亿元，相较于2014年第一季度1070万元，增长2074.63%;中粮地产坦言：“主要是本期可供出售金融资产处置收益较上期增加。”
存货余额“六连涨”至349.2亿
由于销售情况下滑比较大，2015年第一季度，中粮地产经营活动产生的现金流量净额约为-15.73亿元;对此，中粮地产方面表示，主要是支付项目地价款、拆迁款等较上期增加。
基于此，中粮地产的货币资金也从2014年末约72.91亿元减少至2015年第一季度末约为54.48亿元。
然而，在货币资金大幅减少的同时，中粮地产有息负债并没有大幅下滑。《地产金融视界》统计发现，2009年到2015年，以第一季度末为基准，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券合计，分别约为49.47亿、55.61亿、98.46亿、133.23亿、128.01亿、162.69亿和205.31亿元，连续六年保持同比增长。
即使不把长期借款和应付债券计算在内，截止2015年第一季度末，中粮地产的短期借款和一年内到期的非流动负债也高达82.18亿元，远超过同期54.48亿元货币资金。中诚信直言，中粮地产主要通过债务融资和销售回款满足建设资金需求。
目前中国的问题在于，债务率水平比较高，主要是企业的债务。海通证券(600837,股吧)副总裁、首席经济学家李迅雷在第八届中国CFO年会暨2014年中国CFO年度人物颁奖典礼上坦言：“企业如何去杠杆，是一个比较重要的问题，这个问题如果解决好了，中国的经济就能够更加健康地发展。”
同时，2009年到2015年，以第一季度末为基准，中粮地产的存货余额分别约为50.11亿、64.26亿、130.52亿、244.9亿、248.59亿、291.82亿和349.2亿元，同样也是连续六年同比增长。
中诚信提醒投资者，中粮地产拟建、在建项目较多，未来资金需求规模较大，给其带来一定的资本支出压力。
借款7亿：打造中粮瑞府
4月23日，中粮地产发布公告称，控股孙公司正德兴合向中信银行申请7亿元开发贷款，主要用于建设北京中粮瑞府项目，该笔开发贷款由中粮地产提供连带责任保证。
正德兴合持有的中粮瑞府位于北京孙河板块核心区域。项目地块于2013年出让，并被中粮地产以楼面价4.5万元/平方米竞得，成为当时的地王。目前，中粮?瑞府已打造成低密度别墅项目，并属于待售状态。
注册资本为8亿元的正德兴合，2013年和2014年净利润分别亏损254万和617万元。这说明，这个当年的地王项目截止到今天还没有给正德兴合带来什么回报。
《地产金融视界》发现，2015年“别墅”和“豪宅”俨然成了国内房企的流行语，各大房地产商纷纷邀请媒体畅谈自己的“别墅”和“豪宅”项目。
日前，金地集团华北区域公司举办2015年品牌发布会，推出了集团世家系列的北京壹号作品——金地·中央世家，该项目将于5月开放样板间;项目位于顺义中央别墅区后沙峪落马环岛东100米，将推出别墅产品共63套，预计2017年交房。
无独有偶，中国电建地产也在门头沟推出了泷悦长安项目，自称是高端滨水城市别墅社区，这也是其在门头沟的第二个高端项目。有心的投资者会发现，保利地产、龙湖地产、恒大地产都在北京着力推动自己的别墅和豪宅项目。
想必不少地产记者都抓耳挠腮，不知道该如何写稿子了，觉得这样的活动营销意味太重，其实当一个事情成为多数人在做时，你就会发现背后一定有什么“蹊跷”。
2015年，地产圈里有一个共识就是“行业分化”，第一个是指，不同城市之间会有“天壤之别”。
毫无疑问，北上广深将成为“群雄逐鹿”的地方，以北京为例，六环以内土地供应逐渐减少甚至趋零;中原地产首席分析师张大伟坦言，北京供应的土地看似很多，其实城六区每年大概也就1万套左右。
所以朝阳区东坝这样以往被“冷落”的地方已成为“热点”，顺义、门头沟、昌平、通州甚至平谷、密云都将成为“兵家必争之地”，这是因为中国特有的经济发展特点，让了北京发展成为了一个“经济吸纳区”，产业集中度高、人口密度大，任何经济周期难以撼动它的地产业，这也是为什么诸多房企涌进来的原因。
第二个是指，房地产企业之间的业绩差距越来越大，中粮地产方面认为，只有具备品牌知名度和美誉度的企业才能在市场竞争中脱颖而出。“别墅”和“豪宅”是最具知名度，也比较容易打造美誉度的，但还有其他什么原因嘛?
“未来十年，市场更加复杂和深度，我们要面对的是基数更小、需求层次更鲜明的需求。”金地集团华北区域公司总经理阳侃如上表示。
电建地产北京区域公司总经理朱成林说的则更“露骨”，泷悦长安是公司在门头沟的第二个高端项目，公司致力于为城市高端客户群打造最适合他们的别墅项目。
这应该能够解释，为啥中粮地产在身有息负债远远超过货币资金的情况下，还要为正德兴合借款7亿元提供担保，让其继续发展中粮?瑞府项目;在北上广深这几个极少数的超级大城市中，改善型需求正在成为买房主力，改善型需求与刚性需求最大的不同是，对品质的追求要高于价格。否则，你以为地产商都是“摸着石头过河”嘛?他们嗅到了改善型需求在北上广深中正崛起。
但其实，未来谁能从“行业分化”中脱颖而出，中粮地产只说对了一半，另一半就是拥有资金实力，特别是背靠大树好乘凉的房企，将在2015年开始的“行业分化”中生存下来并进一步集中市场份额。这也是为什么万科、保利地产、海航投资等上市企业非要“触网贴金”的缘故，为房地产行业提供资金支持的银行等金融机构才是“命根子”，也才是房企敢叫板的底气。
但是中粮地产的财务状况并不容乐观，且有进一步恶化的势头。4月13日，中粮地产公告宣布，其控股子公司成都硕泰丽都房地产开发有限公司与招商银行股份有限公司成都益州大道支行于2014年5月27日签订《授信协议》，向招商银行(600036,股吧)申请4亿元授信额度。
公告强调，此次担保是为了促进其生产经营发展，满足其项目开发的需要。公司持有硕泰丽都61.4545%股权，硕泰丽都的财务风险处于公司可控制范围内，具有实际债务偿还能力。
截止 2015 年 4 月 22 日，中粮地产及控股子公司担保余额约为51.24亿元，占其截至 2014 年 12 月 31 日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为 85.61%。
一位长期观察中粮系的业内人士向《地产金融视界》坦言，中粮地产能否在2015年开始、并将决定未来10年江湖地位的“行业分化”中生存下来并重新崛起，很大程度上取决于它在中粮系未来战略发展中的地位，通俗一点说，就是中粮集团能在多大程度上为中粮地产发展提供资金等方面的支持。“如果中粮系真的重组为一体，并整体上市，中粮地产是去还是留，将是决定其未来命运的关键!”
李迅雷给降低国企负债率提供了三个方法，一是破产，二是加大股权融资，将债务转股权，或停止举债，转而通过股权市场直接融资，三是并购重组，把企业出售给一些民营资本。未来中粮地产如何降低自己的负债率和担保额，值得继续追踪。
文章来源：地产金融视界
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