全球一半的超高层建筑在中国。世界上最高的10个楼,一半在中国。
世邦魏理仕的数据显示,截至2014年5月底,已落成超高层建筑中,中国最多,有25栋,比排名第二的美国多出11栋。在建(已施工)的超高层建筑中,中国有78栋,世界上其他所有国家之和仅47栋。
中国天际线最高的城市为香港、上海、广州、深圳、南京。世邦魏理仕资产服务部中国区董事杜日生指出,中国的超高层大致在300至450米,中东的超高层都是高出了800至1000米。
各国对超高层建筑的定义不尽相同。中国国标标明建筑物超过100米就可算是高层建筑。可是,中国香港以及英国、澳大利亚等都是停留在25-30米之间,因为地方法律法规还没有跟上高楼的发展速度,比如香港的消防条例还是沿用100年前的标准。
根据目前公信力最高的世界高层都市建筑学会(CTBUH)的定义,垂直高度超过或等于300米的建筑就是超高层建筑。杜日生解释,因为从垂直运输策略考虑,95%的超300米建筑都会有转换层(就是你要上到顶楼,肯定中间至少要换乘一部电梯)。比如广州利通广场,高303米,在47层就有一个转换层。
300米以上的超高层,上海总共有5幢,其中在浦西有2幢,分别是还在建设中的白玉兰广场以及落成的上海世茂国际广场;在浦东的3幢都位于赫赫有名的陆家嘴,即环球金融中心、金茂大厦和上海中心。
有意思的是,中国的超高层建筑清一色的是写字楼加酒店,鲜少有住宅。反观中东的超高层,大多是豪宅。一位国企开发商称,“我们也想盖个超高大平层复式精装公寓,可政府没批这样的地。”
同样的,中国的超高层建筑涉及大宗交易买卖的也不多,因为大部分的超高层都在国企开发商手里,出于形象和品牌考虑,他们更愿意持有。
超高层租金取决于运营
偏爱租给“金融总部”
物以稀为贵。超高层写字楼的租金也是高高在上的吗?
睿意德调研的数据显示,超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前,香港国际金融中心(IFC)的租金达到59元/平方米/天,相比核心商圈的香港中环,租金高出55%;上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金,则高出17%。睿意德对超高层的定义是250米以上的建筑。
不过,商业最重要的不是盖房子而是运营,租金高低完全取决于团队的运营能力。
二三线城市超高层散售越来越多。睿意德中国商业地产研究中心统计显示,西安市超过97%以上的项目为销售型产品,其中自用客户与投资客占比为6:4,部分超高层项目达到7:3的比例。
世邦魏理仕资产服务部中国区高级经理邝信尧表示,一线城市甲级写字楼较多,超高层可能只占整个城市甲级写字楼体量的5%-15%。反观一些二线城市,一栋超高层建筑的体量就可能是整个甲级写字楼市场的30%-50%,体量决定话语权。
中国的超高层,不是有钱就能租,金融总部才是超高层的偏爱。睿意德的数据显示,在针对纽约、上海、香港等城市的超高层办公楼租户背景分析中,金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积,为主力租户。
只有20%的超高层有LEED绿色认证
超高层的投入成本高,怎么省钱是一个大课题。
睿意德写字楼部高级助理董事陈曦表示,研究发现,迄今为止超高层写字楼的开发成本和后期维护成本的比值大概在1比3,比如上海金茂大厦一天的维护成本就要100万元。
杜日生表示,成本最贵的就是能耗,占到30%,而100元的能耗费大概有30元会用在空调,其次则为电梯及照明用途上。第二贵的就是人,不过大家都是超甲级,超高层和其他超甲级的物业管理人员开出的工资也差不多的。
物业管理费占租金的成本是多少?杜日生表示,现在超高层建筑的物业管理费在25至50元/平方米/月,租金是250元至300元/平方米/月。
早报记者了解到,超高层的建筑成本在2万元/平方米,省钱只能在能耗上下功夫了,这也是为什么现在的超高层争先恐后搞LEED绿色认证。
超高层绿色建筑的比例会越来越高。邝信尧表示,目前中国大概只有20%的超高层建筑有拿到LEED绿色认证,LEED是最近5年才开始在中国普及,以后LEED认证的楼会越来越多,比如上海中心就拿到了绿色三星及LEED金级别的预认证。
早报记者了解到,太保收购上海世纪商贸广场以后,就花钱下功夫在绿色上面,租金前后对比涨了5%,出租率从80%升至98%。相比同类办公楼,世纪商贸广场整体能耗减少25%,用水量减少48%,温室气体排放减少6690吨。
但下足100%功夫搞绿色同样水土不服,比如零能耗大楼在中国就是个赔钱买卖。以光伏太阳能发电举例,一天的发电量写字楼本身用不完的话,只能返还给国家电网,不能直接供给周围建筑,这样算下来每度电要亏6毛钱,开发商不愿这样做。所以某超高层只设计30%采用光伏发电,自用还不够但能确保发电量不浪费。
文章来源:东方早报