近日，一则“住建部多位人士确认，除北上广深外，其他城市的限购政策可自行调节”的消息引发强烈关注。
一位接近住建部的人士告诉记者，“据我了解，现在部里正在观察、了解、研究当前的市场状况。”住建部政研中心原副主任王珏林也称，在市场的关键时期，限购等政策调整的主导权在于地方，住建部不可能说谁应当怎么样，谁不应当怎么样。
不过，另有接近住建部的权威人士确认，上述政策方向和趋势已经明确，但是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度，“在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购。”
四年限购路
2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。粗略统计，目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明，限购确实在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。
纵观四年限购历程可以发现，其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时，绿城中国等以高端物业为主要产品类型的开发商成交量骤减。
一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购，比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等，而变相或直接的松绑，多数以地方政府否认、收回，或上级政府叫停等方式草草收场。
不过，限购的威力在2013年开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。
2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”更是给市场泼了盆冷水，加上受八项规定、六项禁令等因素影响，高端消费大为萎缩，楼市也受到波及，房地产市场去年底开始全面降温，“入冬”速度远超预期。
土地流标大增是松绑动力
楼市成交压力下，土地市场也受到很大影响。截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计土地流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。
房企的购地意愿也在降低。2014年1－4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1－3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点；而从重点企业拿地状况来看，4月其拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上。
中原地产首席分析师张大伟表示，房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，而对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。
土地市场的低迷直接影响土地出让金的回收，而这大大加剧了地方政府的财政紧缩。与此同向构成压力的是，根据审计署数据，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。
世联行研究总监吴志辉指出，对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。
如果以土地出让金收入占当年一般预算财政收入来简单衡量地方对于土地财政的依赖度，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市对土地财政依赖度较高的（超过80%）共有13个，其中佛山、南京、长沙等几个城市超过100%，最高的甚至达到156.4%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地出让金和房地产税收一般能占到地方政府财政收入的50%－60%，不论是房市降温还是地市降温，都会对地方财政带来很大影响。他同时指出，“楼市降温之后，还会影响到其他相关产业的发展，这将给地方经济的增长带来很大的困难。”
超30个城市有放松预期
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个，最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。
“房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果最明显的措施。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。
“在房地产市场持续降温的情况下，预计全国有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。房价接近停滞的城市，后续都有可能出台地方救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟分析。
住建部官员：各地可因地制宜
住建部法规司副司长徐宗威22日接受采访时表示，目前国务院并没有新的楼市调控政策。他个人判断认为，全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际，结合中央宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。
徐宗威告诉记者，过去几年，中央发了很多楼市调控的政策，地方政府对于中央的总体要求和理解也很一致，“目前，虽然很多城市房地产销售额、销售面积明显下滑，但国务院并没有准备新的调控政策。”徐宗威说，由于各地楼市情况和市场需求不同，如果再制定统一调控政策，反而不利于楼市发展。
另据有关人士透露，以往，楼市限购政策由住建部起草，最终往往是由国务院办公厅名义下发，但截至目前，国务院办公厅并没有收到相关文件草案。
文章来源：综合21世纪经济报道、上海证券报、南方都市报、中国经营报报道
