楼市持续低迷之下，上海也开始有开发商采取“动作”，其中包括降低首付比例和降价。
首付20%
位于嘉定南翔的一刚需改善项目于上周日开盘，在付款方式上采取了少见的灵活做法。据楼盘销售人员介绍，购房客户不管是首套房还是二套房，首付均只需要20%，此后3个月内再付10%，对于首套房需要贷款的客户，剩余70%的按揭贷款到账时间由原来的3个月延长至一年，“只要一年内全款到账都行。”
对于二套房需要贷款的客户，在先首付20%，3个月内再付10%之后，剩余40%的首付款在办按揭贷款之前到账就行，而30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一年。
“我们是带装修三房房源，均价2.1万元/平方米，20日当天开盘，160多套房子几小时内就卖完了。”该销售人员说，目前他们楼盘的公寓房源还剩下最后54套，将于本周末推出，价格不变，付款方式上仍将采用上述做法，“这次的房源量不多，我们收筹较少，很多上次没买到的客户都认筹了。”
该销售人员说，楼盘的公寓房源量相对较少，开发商先不着急回笼资金，想把品牌打响，为下面比重较大的别墅房源销售做铺垫。“我们曾在去年12月开过一次盘，当时的价格和现在差不多，我们没怎么多涨价。”
据开发商披露的数据，上述嘉定南翔刚需改善项目4月20日原推售100个单位，后临时加推50个单位，全数150个单位售清，套现3亿元。
异曲同工。位于徐汇滨江的一中高端楼盘直接选择降价。据参与该楼盘分销的某中介负责人介绍，此次推出30多套特价房源，均价从原来的6.5万-7万元/平方米下调到5.1万-5.5万元/平方米，单价最低的4.6万元，最高的6.3万元，房型为两房至四房，“这一价格即便较周边二手房，也低了7000-10000元/平方米。”该负责人说，这批房源系整个楼盘位置最差的一栋，去年曾抵给基金(行情 专区)公司获取一笔现金流，现在又从基金公司购回转卖，“今年1-3月，该楼盘一套房子也没卖出去，是此次降价幅度较大的主要原因。去年卖出去的房源也大多是通过促销取得的。”由于分销合同要到本周四才正式启动，所以目前客户都处于带看阶段，“带看量很大，估计这30多套房子一周内卖掉大半没问题。”
昨日下午，该楼盘售楼处人员称，此次推出的特价房源系原先购房的老客户想要转手，“原价在7万元/平方米，优惠后的价格现场面谈，电话里不报价。”
有中介业务员称，售楼处之所以称该批房源系老客户转手，主要是考虑到怕前期购房业主得知降价而心里不舒服，“购房合同都是和开发商签的。”
对上述两楼盘的做法，嘉定某刚需楼盘开发商称，此次并非前述嘉定刚需项目第一次卖公寓房，“去年他们曾推出过一批，当时的单价在1.9万-2万元，这次的价格其实还是有上涨的。”该开发商说，该楼盘说是不急于回笼资金，其实仍旧是急于回笼资金的做法。“关于余款一年内到账的要求，是开发商基于对信贷政策走势的判断，难道信贷政策一年内都这么紧吗？！”
关于前述徐汇滨江中高端楼盘特价房打折销售的做法，该开发商称，该楼盘开发商作为上市公司有业绩压力，同时屡屡传出资金链紧张，因此其降价打折销售系个案。
机构喊“倒春寒”
个案之说，有数据为证。金丰易居&佑威数据显示，上周(4月14日-4月20日)上海市商品住宅成交面积为18.35万平方米，比前周上涨24.98%；商品住宅成交均价为25822元/平方米，比前周下跌4.85%；商品住宅新增供应面积为17.22万平方米，比前周下跌0.06%。目前，上海100平方米以下的商品公寓总体上依然显示供应偏紧。
不过，数据同时显示，截至4月20日，4月前20个交易日一手住宅仅成交了47.81万平方米，全月成交量低于3月的概率较大，今年4月很可能形成“倒春寒”。
另据德佑地产统计，4月前20天新增供应量仅为44.71万平方米，比3月同期下跌32.88%；4月前20天的成交均价为25315元/平方米，比3月同期下跌12.69%。
佑威机构执行董事黄志坚指出，进入4月后，楼市日均成交量仅为2.39万平方米，平均7天的成交量仅为16.73万平方米，这表明，在一季度成交总体偏冷的基础上，4月的成交或继续偏冷。黄志坚提醒，从新增供应量来看，商品住宅连续4周的周均新增供应水平仅14.91万平方米，比年化周均水平低了36.28%。近期新增供应的低水平不仅影响了成交量，也显得异常，或反映了开发商的观望情绪。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，2014年以来，仅有3月最后一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米，楼市成交依旧低迷，如果后期成交量无法提升的话，开发商资金链必然会面临重大考验，后期房价下行的压力也将会必然呈现。
房企称仍看好后市
某上市房企副总裁说，他们公司旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡，而4月以来的情况比3月还要差， “目前各公司都在酝酿5月怎么推盘，价格怎么做调整，预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的，一些新盘可能会率先进行价格调整。”
该副总裁说，4月他们公司以及旗下的项目，也和许多公司一样目前处于观望时期，停止了大体量的推盘，目前公司资金链情况还可以。不过从中长期看，市场还是偏乐观的，目前土地市场的价格也还是处于高位，如果现在率先降价，会损失利润，“最好是别家公司先降价试试。”
该副总裁表示，4月以来成交量低迷，首先肯定是由于供应量少的原因造成的，“目前开发商的推盘动力都不强，也没有什么大的促销、推广，价格更没有什么松动。预计4月的成交量会比3月略差，不会像3月那样在月底出现大幅翘尾。” 该副总裁说，目前市场处于僵持状态，买房人观望，开发商也观望。同时目前货币政策压力较大，银行个人房贷按揭、开发贷都比较紧，预计下一步楼市可能会松动价格，不排除一些开发商在局部区域下调价格预期，换取去化率。
该副总裁认为，目前新增供应量偏少的状态不可能持久，因为开发商总是要把房子拿出来卖。接下来楼市供应量还是会有所增加，但价格已经涨不动了，“虽然一些楼盘推盘时的报价较此前有常规幅度的上调，但并没有成交量的支持。”不过在基本面上，上海的市场是没有问题的，由于政府不会再像以前那样采取行政手段进行调控，今年市场的基本面主要还是供求环境，从中长期看，开发商对后市是看好的。
该副总裁说，虽然上海去年土地供应量较大，未来上海市场供应量应该还是不错的，但并不会像有些城市出现严重供大于求的情况。“在价格上涨乏力、成交低迷的情况下，未来开发商会出现分化，有的开发商仍然看好后市，加上拿地成本较高，所以价格会维持不动，有的资金链趋紧的开发商会松动价格，换取销量。预计到了5月楼市价格会出现一些松动。”
某港资房企负责人的看法是，4月以来楼市成交低迷，主要是市场预期出了问题，导致买房人开始观望，开发商方面也随即谨慎起来。同时，去年市场较好，从而透支了一部分购买力，今年以来信贷政策趋紧也是原因之一。“预计4月全月成交量会比较惨淡，3月的翘尾行情不会在4月再次出现，因为3月上半月一些购房者在等两会后的政策，当两会结束没有政策出台的情况下，才开始集中入市。而4月不存在这个因素。”
关于接下来上海楼市会不会出现降价，该负责人说，一般市场出现3个月左右的僵持，才会引发价格上的调整，上海楼市价格即便出现松动也不会在上半年出现，开发商会等到下半年结合宏观经济走势、政策再做选择。“我们旗下的项目4月没有什么推盘动作，主要是工程进度达不到预售标准，我们在闵行的一个刚需项目目前处于尾盘销售，一个月的成交量在二三十套，这与去年一个月100多套的成交量不可同日而语，当然成交量较低也与这个项目是尾盘有关。”
某外资房企总经理表示，临近五一房展会，一些楼盘原本就会推出一些促销来带动销售，近期市场低迷，接下来促销的楼盘数量可能会多一些。
文章来源：东方早报
