南京西路铜仁路口，嘉里中心，忙碌的上班族行色匆匆。在这里，一个庞大的计划正逐步变为现实:年内，扩建后达45万平方米、云集了高端酒店、商场、电影院的大型城市综合体——静安嘉里中心，将揭开面纱。
由此，静安寺地区由静安嘉里中心、会德丰广场、1788国际中心、越洋广场、久光百货组成的“金五星”商圈也集结完毕。根据支柱型商务、商业功能，景观性旅游休闲功能，以及立体式城市交通功能的综合规划，这片摩天大楼群正探索着上海发展楼宇经济的新路径。
项目探营
“亿元楼”曾一度是考量楼宇经济成功与否的标准。但是我们在对“金五星”商圈中三个新项目的采访中发现，聚焦新兴服务业、配套完善服务；用空灵软环境换来最贵租金；打造低碳建筑，适应新需求……眼下，发展楼宇经济至少还有三种值得关注的新方向。
静安嘉里中心：邀世界知名设计师来“安家”
一栋写字楼就可以造就楼宇经济。2001年时，嘉里中心内的企业共纳税1亿元，成为沪上首栋“亿元楼”，由其引发的楼宇经济效应也被誉为“嘉里现象”。
可对于今后单层办公“肚量”浦西最大的新嘉里来说，新的突破正在酝酿中。“年内，二期就将完工。届时，或许会有世界知名设计师在此安家。”静安嘉里中心对外联络经理黄宁笑着说，新兴服务业将是上海服务经济的亮点，也是楼宇经济的新方向。
新租户:聚焦新兴服务业
对静安嘉里中心的采访，始于一片由多栋商务楼宇组成的模型前。“曾经率先创造亿元楼的嘉里一期，面积约7万平方米，就在这个角落。”黄宁指着南京西路铜仁路路口的一栋写字楼说，“其余38万平方米都是二期项目，正在加紧建设。”在这45万平方米的舞台上，商务功能仍然是核心。其三栋写字楼办公面积多达15万平方米，该项目也是浦西单层面积最大的写字楼。值得注意的是，嘉里中心的“肚量”变大了，它对楼宇经济也有了新的解读。
2001年时，嘉里一期云集了北大方正、施乐、智威汤逊等20多家国内外著名企业，共纳税1亿元。金融、咨询、广告、法律、会计等行业也从此时开始成为沪上各大写字楼主要吸引的客户。
2012年2月，二期项目尚在建设中，写字楼部分的招商已取得不错的反响。跨国公司总部依然是它的目标群，只是行业有了新侧重。“经过几年的发展，现代服务业在上海已有一定规模。从未来看，服务经济的潜力在于一些新兴服务业。它们也是新嘉里的目标之一。”黄宁介绍，嘉里正在与部分国际上知名的设计师进行沟通。今后，他们有望在这里开设地区总部或设计室，这既包含设计功能，也提供展示空间。“这种新业态就可归于上海正在力推的文化产业范畴。”他分析，国际级设计大师的加盟，可带动与此相关的文化创意产业集聚，就像最初金融、咨询、广告业在这里的集聚一样。
新功能：有影院也可品历史
除了商务，静安嘉里中心还将新增许多功能。“为了配合现代服务业发展，吸引更优质企业入驻，城市综合体提供的不仅是一个办公场所，更是一个成熟的生活广场。”黄宁说。
年内亮相后，这里将有不少时尚大牌的旗舰店，还有高端的休闲餐饮。最特别的，则有三个“新面孔”。首先，香格里拉酒店将开设其亚洲旗舰店。为了适应大型会务、婚宴需求，其中一间2000平方米的大会议室里没有一根柱子。“酒店还没装修好，已有客户急着预订了。”项目招商部有关人士笑着说。一家精品电影院也将正式开业。“以前写字楼的商业功能主要面向楼里的白领，配备一些简单的咖啡、便利店、餐饮设施。但如今，写字楼的辐射面还涵盖至周边生活人群。为他们提供方便、多元化的休闲、娱乐功能，将避免写字楼出现空城现象。”上述人士补充道，香格里拉酒店边上就是一座3000平米的“城市广场”中心庭院，这里有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所。
最特别的是，该项目的中心位置上是安义路上海毛泽东旧居。“楼宇经济并不是简单的旧区改造，拆完了再造新楼。”黄宁说，这座故居就由企业和政府共同修复，今后会不定期展示一些公益的文化展览。“正是这座故居带来的文化历史底蕴，让我们有别于一般的商务楼宇，有机会将活化历史这一元素融入商业发展中，从而取得双赢效果。”
新配套：政企合作改造安义路
在面积庞大的静安嘉里中心里，还“藏”着一条幽静的小路——安义路。项目完工后，这条市政道路将迎来一次“变身”。
据悉，安义路的改造将采取政企合作的方式，嘉里中心不仅参与规划，也投入了较大的资金。“好的商业项目，需要有便捷的交通。”黄宁介绍，为了方便开车的顾客，静安嘉里中心配备了1480个车位，为全市最大，光停车口就有5个。此外，道路的交通引导也是规划的重点。安义路就将成为单行道，除了划分行车路线，还设有统一的出租车扬招点。
由此，这里将成为一个小型的立体交通系统，私家车、出租车、地铁都各归其位。同时，楼宇与楼宇间也全部连通。“就算是碰到下雨，顾客从交通工具下来后，到走遍整个嘉里中心，都不会淋到一滴雨。”他自信地说道。
会德丰广场：空灵软环境换来“最贵租金”
会德丰广场是浦西的新地标，因为270米的身高让它成为“浦西第一高”。在楼宇经济中，它也迅速成为一个亮点，因为开业不到半年，其写字楼租金已跻身上海“最贵”之列。值得注意的是，这一快速攀升的租金，是由会德丰广场前期不嫌“慢”的规划换来的。
领先优势“保持20年”
会德丰的“慢”曾让一些人不理解。据悉，1995年，会德丰广场项目就获批了，可其建设速度却很慢。这与当时国内习惯了重大项目快速建设、快速投入运行的风格截然不同。“我们当然也想早点投入运营。可是一个立足长远的项目一定要有审慎、合理的前期规划。”九龙仓上海有限公司高级经理吴正说，作为香港九龙仓在上海唯一的一个商业项目，公司希望它在至少建成后的20年内，依旧保持各方面的领先。
由此，仅会德丰广场的规划就曾三易其稿。九龙仓在香港拥有海港城、连卡佛、马可波罗酒店等知名商业、酒店品牌。所以，最初会德丰的方案也包括了两栋楼宇，涵盖商务、商场和酒店功能。但根据市场评估后，由于面积有限，他们首先“砍”掉了商场。“酒店本来在计划中。但这样，剩余的土地面积会很狭窄，无法提供足够的广场和停车场。而后者正是国际化商务功能的重要配套设施。”吴正说，最后，公司又忍痛“砍”掉了一栋楼，只保留一栋写字楼。这不仅符合静安寺地区偏重商务发展的需求，也能留下空间，为客户营造更好的软环境。
更高的层高符合商务需求
即便在面对唯一一栋写字楼时，会德丰也花了大量时间在设计、规划。吴正举了一个例子。会德丰广场比恒隆广场高了2米，恒隆有66层，而会德丰只有57层——也就是说，后者有着更高的层高。“这对开发商来说不划算，但却符合商务需求。”他指出，甲级写字楼的目标是吸引大公司来此设立地区总部。更好的办公环境就更易吸引它们入驻。
这些规划、设想曾引起业界的争议，但却最终赢得了市场的认可。去年9月份开业至今，会德丰的出租率已高达85％。若仅从租金来看，这里起步期每日每平方米均价为8元，后来很快涨至10元，现在则已达到15.5元。根据中原地产之前发布的信息，会德丰广场和环球金融中心已经是眼下上海租金最高的写字楼。
“预计到今年年底，我们将拥有楼内企业每月税收总共达亿元的能力。”吴正感慨地说道，只有找准市场定位，黄金地段才能发挥最大的潜能。[NextPage]
1788国际中心:低碳－－写字楼市场的新需求
"低碳"或许是当下最热门的词汇之一。其中，低碳建筑被普遍认为是一大发展趋势。"金五星"中的1788国际中心，就是按国际标准打造的绿色超甲级写字楼。"未来，低碳一定会成为吸引总部经济的必要基础。"该项目开发商、三宝建设开发集团副总经理黄绪宗说。
双层玻璃间填满氮气
1788国际中心于去年9月正式竣工。坐在新建成的会议室里，对面的会德丰广场映入眼帘。东边，越洋广场和嘉里中心也依稀可见……上海并不缺甲级写字楼，1788国际中心有什么不同？
面对这个问题，黄绪宗先是用手敲了敲身后的大楼玻璃。"你看得出来吗，整栋大厦都用了双层玻璃，之间的空隙里还填满了氮气。"他解释道，玻璃能有效起到保温效果。氮气作为惰性气体，导热性很低，可最大限度地降低热能传递－－这是国际上绿色建筑的先进经验，由于成本较高，在国内还不多见。
“环保外衣”节能50％
在黄绪宗看来，通过打造绿色建筑，实现人与环境和谐共生的理念，正是这栋大楼的最大特点。据悉，它在静安区率先获得了全球公认的美国绿色建筑协会颁发的LEED金奖认证。在细节设计方面，为有效降低城市光污染，大楼用铝管给建筑披上了一套"环保外衣"，这些材料在降低玻璃反射的同时，可节能50％。每个楼层还提供直饮水，大幅度减少了运送桶装水产生的电梯能耗，并有效避免桶装水带来的二次污染。
同时，和上海众多正在向低碳目标改造的老建筑不同，1788国际中心从规划一开始就确立了环保的定位。黄绪宗透露，由此因环保要求增加的额外成本只有10％。而这些投入却能使大楼碳排放明显降低。由此，运营成本比同等级写字楼低20％以上。
赢得知名企业认可
低碳环保这个有些超前的概念，能否赢得市场的认可？黄绪宗在回答时，还是举了一个例子。全球最大办公家具制造商美国海沃氏(HAWORTH)的地区总部曾设在环球金融中心。可如今，它已成为1788国际中心的最大租户。对方表示，商圈优势与低碳理念的双重吸引力，与企业力争打造的绿色家具理念不谋而合，这是搬迁的主因。
记者也注意到，1788国际中心已吸引了GUCCI、港龙航空以及加拿大领馆等不同领域的企业、机构入驻。“事实上，对低碳办公环境有所要求的，并不只有环保产业的企业。”黄绪宗认为，上海甲级写字楼市场已经历了20多年的开发建设。随着经济的发展，现在，入驻企业不仅对办公的硬件配置有所要求，也越来越对其是否具备文化、个性、服务和环保提出了要求。“这个现象在静安寺这样的中心城区更为明显。在这里，写字楼招租压力不大。但要吸引优质企业入驻，就要尽快满足这些需求。”
规划布局
静安南京路商务功能在此延伸
加快形成国际商务港－－这是静安区“十二五”规划中的重要章节。以商务功能为主的静安寺“金五星”商圈，则是其中一个重要的载体。在原静安区重大项目推进办公室综合协调部部长沈元山看来，“金五星”商圈将有效延伸静安南京路的商务功能，挖掘出服务经济的新潜力。
与“梅恒泰”良性互补
土地资源的稀缺是上海面临的一大难题，对静安区而言更是如此。因为它位于中心城区，面积又是全市各区县中最小的。随着“金五星”的建成，静安区南京路两侧可改造利用的土地资源基本上就没有了。沈元山说，正因为如此，“金五星”商圈在规划之初就有着极为重要的地位。
他回忆，早在1998年，静安寺地区就被纳入了静安南京路开发的总体思路中。“当时，规划以铜仁路为界。铜仁路以东主要以高档商业为主，以现在已成熟的“梅恒泰”金三角为代表。铜仁路以西则更偏重商务功能，载体就是“金五星”。”
另一方面，“金五星”也与“梅恒泰”形成了一种良性的互补。以商业设施为例，“梅恒泰”地区定位高端。而“金五星”更加亲民，也更加突出个性化、独特性。比如久光百货就坚持以中档商业为主，近期对地下商场的调整中又引进了一批特色产品。会德丰广场的商业裙房建设中，则考虑引入具有DIY功能的餐厅，顾客可亲自体验烹饪。
集聚文化类新兴服务业
沈元山指出，“金五星”还承担了挖掘服务经济新增长点的重任。
静安区“十二五”规划中就提出，要加强商文旅融合发展，高质量打造静安寺地区“金五星”商圈，使之成为上海最具文化内涵的特色商业商务圈之一。其中，商圈内的写字楼资源，将有针对性地向文化类新兴服务业的集聚。
另一方面，这一区域也将进一步集聚总部经济。"这些写字楼的办公体量很大，空置率很低，但每栋楼里的入驻企业却很少。原因在于租户大部分都是企业的总部。"沈元山介绍，1788国际中心内现有租户只有20多家，但由于基本都是总部，不少租户一租就是三四个层面。"今后，这里还将力争吸引更多中国地区总部，乃至全球总部入驻。"
综合规划的有益尝试
"金五星"商圈的规划，也是对楼宇经济的再认识。"楼宇经济不光是一栋写字楼的独立发展，而是区域综合资源的合理配置。"沈元山说。
他将这一区域的功能开发目标总结为支柱型商务、商业功能，景观性旅游休闲功能，以及立体式城市交通功能。"这三者既独立，又相互影响。"他强调，特别是交通，是楼宇经济的"软环境"。因为只有实现便捷、快速的交通功能，才能更好地为商务往来服务。
所以，在"金五星"规划之初，就配套规划了静安寺交通枢纽项目，梳理了原先分散杂乱的33条公交线和8个终点站，并利用地下空间对其进行了合理布局。同时，"金五星"中，越洋广场、久光百货都在地铁站旁建造。其余三个项目也预留了地铁接口。
发展趋势
继单纯楼宇开发和商业商贸联动发展后
楼宇经济“第三代”：打造城市综合体
"继虹桥开发区以单纯楼宇开发，恒隆广场商业商贸联动发展之后，上海的楼宇经济已经迎来第三个阶段－－注重综合环境效应，实现现代服务业集聚功能。"上海财经大学现代市场营销研究中心主任晁纲令教授认为，静安寺"金五星"就是这第三阶段的典型代表。
晁纲令说，上海"楼宇经济"的雏形源自上世纪30年代。当时，由于大批工厂、公司的繁荣，诞生了一批写字楼，并在期间产生了产业效应。
改革开放后，随着土地批租、房产发展政策推出后，出现了第一阶段的"楼宇经济"。上海市对外开放后的第一幢现代化办公楼联谊大厦就属此列，而最为典型、聚集度最高的则是虹桥经济开发区，诞生了一批高楼大厦。但这些楼宇主要为满足办公需求而建设，功能较单一。此后，陆家嘴地区和延安路高架沿线也出现了类似的集聚区。
不过，在摩天大楼越来越多的同时，其商业功能不足的缺陷也逐步显现。此时，以恒隆广场为代表的"梅恒泰"金三角地区带领沪上楼宇经济进入第二阶段－－商务商业滚动发展。"这一地区最早规划时也是办公楼为主，但由于处于商业区，商业零售效应反而率先显现，并带动了商务功能向总部经济发展。"晁钢令分析。进入"十二五"，现代服务业在上海经济发展中的比重日益加大，对服务业集聚区也有了新需求。由此，上海也出现了国际上流行的"城市综合体"概念。它往往是办公楼、住宅公寓、商业、社交场所的集合，不仅体量更大，也可为现代服务业发展提供更全面的配套服务。陆家嘴商圈、环人民广场商圈都是个中典型。
晁钢令认为，由于注重对本地区历史文化的传承，逐步展现出集聚效应的"金五星"在这一阶段的楼宇经济中具有示范效应，"中心城区在发展城市综合体时，可借鉴静安在规划、区域联动方面的经验。"
文章来源：东方网
