据佑威机构研究数据显示，10月10日-10月16日一周内，上海市商品住宅成交面积为11.87万平方米，环比前周上涨39.03%；全市商品住宅成交均价为22142元/平方米，环比前周下跌2.79%。
商品住宅的成交量在前周低位基础上有所回升，但11.87万平方米的商品住宅周成交量依然过低。 10月已经过半，截止到16日仅成交了20.40万平方米，依然保持6年同期最低，并且和去年同期74.98万平方米相比，跌幅为72.79%。全市新建商品住宅新增供应23.7万平方米，同比下降57.8%，与成交量一起成为近六年同期最低水平。
小幅回升难撼低迷大势
“上周楼市供求纷纷止跌回升，这是基于开发商方面的积极推盘以及个别楼盘开始的降价的共同带动，但购房者仍然没有走出观望的状态，整体走势仍不及去年同期水平。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。
从全市范围来看，宝山、嘉定、南汇等外围区域依旧是一手房市场热点成交区域。21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，成交量前3名的南汇、松江、嘉定，成交面积分别为1.78万平方米、1.68万平方米和1.65万平方米，但均未突破2万平方米。
位于宝山大场板块的金地艺境，已经连续三周登上成交面积排行榜。该项目上周成交58套公寓房源，成交均价为1.8万元/平方米，截至上周末，金地艺境已推1257套房源中，整体套数去化率达到71%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出：“调控的常态化使得楼市季节因素失灵，尽管上周交投有所活跃，无奈10月开局交易量的基数太低。从上周的成交个案来看也颇为低迷，上周成交套数超过50套的项目仅有1个，而今年9月同期和去年10月同期分别有2个和13个。”
从环线成交表现来看，外环以外区域仍然是市场重点成交区域。汉宇地产市场研究部数据显示，9月外郊环区域成交比重为59.67%，基本与8月相持平，而郊环外区域成交比重则微降至22.07%。随着外围化发展进程愈发快速，市中心则土地供应稀缺，未来外环外区域将成为一手房市场成交主力区域。
新增供应争夺有限刚需客户
在前一周供应面积环比回落8成后，上周全市新建住宅新增供应达17.8万平方米、环比增长205.1%，但仍与9月份26.7万平方米的周平均水平差距明显。
21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，上周，公寓项目有7批次、15.5万平方米供应、环比提升217.2%；而别墅有3批次、2.35万平方米，环比提升 143.7%。10月已过半，全市新建商品住宅新增供应23.7万平方米，同比下降57.8%，也成为近六年同期最低水平。
上周供应集中于嘉定区，该区有3个项目、7.33万平方米住宅入市，占全市41.2%。位于嘉定南翔板块的上隽嘉苑继2010年9月以后再推出238套高层公寓房源，共2.69万平方米，主力户型为91-122平方米的二房、109-153平方米的三房以及184-188平方米的复式房源。位于宝山淞南高境板块的象屿郦庭继2011年7月后再推出338套高层公寓房源，共3.19万平方米。
单价区间上，上周全市新增供应主打中低价位楼盘的特点依旧，单价在1.5-2.5万元/平方米的总供应面积为14.1万平方米，占全市的79.2%；剩余项目中，单价集中在2.5-3.0万元/平方米，没有项目单价超过4万元/平方米。
个别降价楼盘“假摔”探市
佑威机构数据显示，从截止到10月16日的今年的成交数据看，商品住宅成交了601.92万平方米，价格同比仅上升了5.14%。调控之下，房价上涨幅度得到抑制。
但目前来看，促销优惠活动依然不是主流，多数楼盘的试探性降价表现出缓慢调价的节奏，买方观望情绪浓厚；仅有少数楼盘表现出较强意愿的发力促销。
在今年年初和目前都有房源出售的楼盘中，目前上海已知降价的楼盘，据德佑地产市场中心监测数据显示，2011年1-3月和9月都有成交的为100个，其中项目成交均价跌幅超过5%的项目有21个，均价相对稳定在5%以内的项目有45个，均价出现上涨的项目为33个。
然而在这些楼盘中，有些降价行为是“假摔”。比如有的项目年初以销售大户型，多层复式户型的房源为主，而当前以出售中小户型，高层房源为主。产品出现了一定的差异，并且体现在价格上，从而形成明显的价格落差，造成大幅降价的假象吸引购房者。
如最近较热门的嘉定区一项目，均价从之前的1.8-1.9万/平方米，降到目前的1.3万/平方米左右，吸引了为数众多的看房者。“去现场可以发现，这批房源其实离轻轨较近。”知情人士指出，“这其实也是开发商惯用的策略，先推精品房源来确立楼盘的品质形象，再推出小区相对位置或者房型较差的房源以造成一种降价的感觉。”
外环外个盘10%以上跌幅换量
从成交数据来看，均价出现下跌的项目最主要还是以外环以外的项目为主，如位于宝山的一个项目，从年初的近20000元/平方米的成交均价下跌至9月的17300元/平方米左右，价格跌幅在15%；而同区域的另外一个项目也出现了10%的价格下跌。
从德佑地产市场中心的监控数据来看，降价后，部分项目还是能够取得不错的销售业绩，如宝山的项目美岸栖庭成交均价出现15%左右的变化之后，9月该项目成交了216套，南汇的某项目成交均价出现10%左右的变化之后，9月该项目也出现了45套的成交。“实际上在当前情况下，房价出现10%以上的降幅，都能受到购房者的关注，如果出现15%以上的实质性降价，成交量可能回升到去年年底的水平。”德佑地产研究主任陆骑麟指出，“从目前楼市成交来看，价格最具下跌可能性的项目位于地段偏远，交通和生活配套相对较差的区域。”
另外在政策层面上，“上周银行方面房贷标准的调整，如多家商业银行已经提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%的标准，个别银行还同步提高第二套房贷利率，实行较基准利率上浮11%。这对买方和卖方都有一定的压力，对买方来讲，需要更大的决心购房；对卖方来讲，要在价格上做出更大的让步。”宋会雍分析。
文章来源：新闻晨报
