9月首周上海楼市成交量弱势反弹，未现“金九”本色。
据佑威及楼市专评网统计，上周（8月29日-9月4日）上海市商品住宅成交面积为15.32万平方米，环比(较前周）上涨13.56%；商品住宅成交均价为22091元/平方米，环比下跌1%；商品住宅新增供应面积为20.72万平方米，环比上涨97.71%。
德佑地产研究主任陆骑麟分析，进入“金九”的第一周，楼市不管是销售还是供应，都与预期有不小差距，在刚刚经历了近6年最惨淡的8月后，显然楼市还没有从低谷中恢复元气。
陆骑麟预计，沪上商品住宅的供销量会在未来几周出现明显上升，不过很难达到往年“金九银十”的成交水平。陆骑麟说，对于大部分楼盘而言，“降价跑量”依然是当前比较务实的策略。
弱势反弹中的“金九”
佑威及楼市专评网分析师黄志坚称，上周商品住宅总体成交继续低位反弹，仍只为年化周均（过去12个月内的周平均水平）成交量19.55万平方米的78.36%，而按照常理，“金九”的成交量应该远远高于年化周均的成交量。从成交前十名看，第一名的项目总共也仅成交了1.15万平方米，第十名成交面积不足2500平方米，说明项目即便有成交，也很低迷。
据佑威统计，在2006年-2010年这5年中，9月上海商品住宅月平均成交量为134.71万平方米，9月周平均成交量为31.43万平方米。
来自21世纪不动产的数据显示，9月前四天（9月1日-9月4日），上海商品住宅的成交面积为近6年同期第二低。
21世纪不动产分析师黄河滔说，近5周上海新房市场周成交面积皆低于20万平方米，说明楼市仍未摆脱低迷氛围。目前新盘“降价”多属于营销手段，房价的实际降幅与购房者预期有一定差距，交易双方博弈未有松动、信贷支持力度不够，都成为9月交易量恢复的绊脚石。
黄河滔预计，市场各方经过“金九”的进一步磨合，楼市成交量在四季度有逐步回升的可能性。
低总价项目热销
对于上周楼市成交量的弱势反弹，中房信分析师薛建雄认为，这与8月底的一轮集中供应有关。
薛建雄提到，从成交结构上来看，100平方米以下的房源成交面积为6.29万平方米，比起之前一周增加了62%。这说明，上周市场购买力仍以刚性需求为主。一些对价格作出让步的项目，市场反应良好。
来自21世纪不动产的数据显示，上周上海的商品住宅成交仍以早前项目为主。上周成交第一的浦东周康板块某项目于8月末开盘至今，累计成交122套，在10天左右的时间内去化率（预定和销售房源占比）达到57%，而该项目的实际成交价格为预售最低报价打9折，是其热销的主要原因之一。
黄河滔说，9月开局成交活跃的项目多为总价在100万-200万元、面积低于110平方米的低总价、低面积项目。
相比之下，高端住宅的成交量反弹力度则小了很多。
据德佑地产统计，上周上海单价5万元以上的高端豪宅成交套数为30套，比上周增加2套，但成交面积环比下跌1.5%，为0.66万平方米。
德佑地产5日发布的报告提到，在目前购买力有限的情况下，上海全市豪宅项目去化缓慢。
“难现大规模降价”
对于整个9月的楼市走向，薛建雄认为，相比8月，成交量可能出现一定幅度的增长，但持续增长的可能性不大，而后期供应房源的价格依旧是市场成交的关键所在。
上海紫竹半岛销售总经理易兵认为，限购、限贷背景下，9月的成交量总体仍将维持低位。一些前期开过盘的项目，在新推房源时，价格大致会与先前持平；新开的项目则会将价格定低。不过，目前楼市大的降价条件还不具备。
易兵进一步说，由于市场处于深度胶着，一些中高端楼盘的开发商已做出“降价也未必能带动成交”的判断，而目前很多资金状况还过得去的开发企业，也纷纷下调了全年的销售目标。一些在二三线城市和非限购地区项目较多的开发企业，则由于受限购政策影响较小，日子会好过点。
金地集团华东公司市场部总经理宋家泰同样认为，虽然9月的成交将会严重低迷，但房价未必会有大的松动。8月有的楼盘价格不但没降，反而涨了。而且，由于成交区域、产品类型等方面存在差异，均价的下跌不能说明问题，“如果是加推的项目，价格会与之前持平，如果是新盘，价格会低于预期，不会走涨，但下跌则很难说。”
宋家泰预计，今年的9月将和刚刚过去的8月一样，成为“史上最惨淡”的9月。不过由于9月的新盘供应会上去些，因此成交会好过8月，但与以往所谓的“金九”远远不能相提并论。
截至9月5日的统计，今年9、10月份预计开盘住宅项目共85个，其中公寓项目70个，别墅项目16个，公寓别墅混合项目1个。月均开盘量为43个，预计较8月会有大幅飙升。
文章来源：东方早报
