一、发展楼宇经济是现代城市转型升级的必由之路
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。这种产业形态是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。
楼宇经济是经济、社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合、企业经营方式转变的结果。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现城市经济转型升级，提高城市中心区域效力，实现可持续发展的必由之路。
首先，楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。
其次，楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。
第三，楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。
第四，楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。
第五，楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。
二、杭州市楼宇经济发展的特点与问题
楼宇经济的出现，突破了我国城市中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次拓展了城区经济的空间，为城市经济发展从外延式扩张向内涵式深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新增长点。楼宇经济的发展推动了城市新的商务功能区、金融功能区、都市型工业区的形成，优化了城市的产业布局，增强了中心城区的核心竞争力。目前，杭州经济发展已受到土地资源短缺的约束，通过新增平面的发展空间来促进经济社会发展的方式，未来的难度将越来越大，化解招商引资与土地资源稀缺的矛盾的一个途径是发展楼宇，进行楼宇招商，向城市空间和高度要效益。
（一）杭州市楼宇经济发展的特点
1、楼宇经济在杭州市已现雏形
杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初下城区庆春路金融街的形成，当时出现了以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。2007年底，全市八城区和经济开发区竣工可供对外招商的楼宇总建筑面积为461.43万平方米，可供对外招商面积有165.13万平方米；已批准建造并于2008年及以后竣工用做对外招商的楼宇200多幢,总建筑面积为1578.78万平方米，预计可供对外招商的面积有1219.96万平方米。到2007年底，全市税收在3000万元以上的有36座楼宇，共创造税收31.3亿元。楼宇用户业态主要为IT业、贸易业、金融业、制造业和中介服务业等。目前，杭州已进入新一轮快速发展期，为楼宇经济发展带来了难得的机遇。主要表现在：第一，具有良好的基础条件；第二，具有优越的综合环境；第三，具有潜在的市场需求；第四，具有活跃的民营经济基础。[NextPage]
2、超亿元楼宇贡献度较大
杭州市目前税收超亿元的楼宇共有8幢，在杭州大厦、嘉利中心、广利大厦、嘉德广场等楼宇经济的带动下，武林路女装街、庆春路金融区块一带逐步形成了酒吧、美容、购物、娱乐和休闲餐饮等特色商业街道。依托武林商圈、庆春路金融街等核心区块，下城区2007年引进的2000多家楼宇经济企业，涵盖了金融、咨询、广告、策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务业等国内外各类金融商业企业。可以说一幢高级商务楼就是一条垂直的经济街、金融街。早在2004年，延安路上的标力大厦就创造了一个“楼宇经济”的神话，该大厦占地11000多平方米（包含了银泰、建行等），共28层，近40家企业入驻，当年全年交纳的税收总额就达到了1.15亿元。浙江外经贸广场新楼建于2007年6月，是一幢设施完备、功能齐全、系统先进的现代化楼宇，目前除省外经贸厅外还招引了默沙东、渤海银行、外文书店、朗格语言培训、贝斯特、凯喜雅等一批国内外知名企业。省外经贸厅还联手企业，对建于1984年、设施陈旧落后的浙江外经贸广场南楼投入了上千万元进行了更新、改造、提升，以满足现代化办公需要，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、平安保险、汉帛集团、浙华设计事务所等一批优质客户。通过建设新大楼、更新老大楼，浙江外经贸广场成了主城区炙手可热的楼宇，为地方经济发展作出了更大贡献。
3、外资楼宇招商集聚于两大核心区块
杭州市整个外资楼宇招商，其目标聚焦在“两大核心区块”：重点打造一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇群--黄龙商务区，使其成为具有世界水准的国际化商务区；重在培育一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇--钱江新城，使其成为具有充足发展空间和巨大发展潜力的杭州中央商务区。在近两年，力争引进国内企业进驻楼宇资金400亿元人民币，吸引30家世界500强企业及知名跨国公司入驻楼宇，培育50家世界500强企业或知名跨国公司为潜在客户。
4、政府重视培育楼宇经济
在2008年2月19日的“杭州推进楼宇文化创意产业招商工作专题会议”上，浙江省委常委、杭州市委书记王国平指出：“杭州将大力发展包括总部经济和文化创意经济在内的楼宇经济。打造好楼宇经济，关系到杭州的产业升级、和谐创业的建设、招商引资的突破、房地产市场的健康发展、老百姓生活品质的提高。”2008年10月21日，杭州市人民政府办公厅发布《杭州市加快楼宇经济发展的若干意见》（杭政办[2008]12号），提出了杭州市发展楼宇经济的发展目标及重点任务。2008年11月5日，杭州市结合本市楼宇经济发展实际，制定出台《杭州楼宇经济发展指数评价体系》。杭州楼宇经济发展指数指标体系根据科学性原则、导向性原则、综合性原则、可比性原则、可操作性原则，由楼宇经济发展基础、发展环境、发展规模、发展效益四个子系统十三个方面共计38个评价指标（包括37个客观指标和1个主观指标）构成。今后将每年推出杭州楼宇经济发展指数评价年度报告，发布楼宇经济发展指数评价成果。
（二）杭州市楼宇经济发展存在的问题
楼宇经济无疑是一种全新的具有极大发展潜力的经济形态，但发展并非"通天坦途"，与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，杭州楼宇经济发展过程中还存在许多制约因素和亟待解决的问题。
1、规划滞后、功能定位不清
从规划布局上看，商务楼宇发展自发成分较大，缺少统筹，缺乏超前谋划、整体运作，不能形成比较完整的商圈，致使楼宇经济的聚集度低。从功能定位上看，楼宇经济的关联主要表现在与其会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业相互促进、相互带动的关系。商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，不能突出楼宇商务功能，使楼宇经济难以发挥其综合经济效益。从产业分布上看，现代服务业与传统服务业混杂，重新整合难度较大。
2、产业集聚度不高，缺乏特色楼宇
首先，受商务楼宇的租赁买卖方式的影响，多数的商务楼宇经营形式不是单一的租或卖，而是混合式的，其中还有一定比例的炒楼者，这就造成了无论是资源掌控上，还是在统一管理和招商导向的选择上，都比单一的整体打包租赁的形式难度大，操作起来比较复杂，难以调控。其次，楼宇投资人重招租，对入驻企业缺乏筛选，入驻企业关联度低，楼宇专业化不强，难以形成品牌效应和产业集聚效应。
3、配套不完善、设施陈旧
从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。从内部环境看，由于商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。在政策扶持上，由于缺乏促进楼宇经济发展的实施细则、考核办法及物业管理企业的奖励政策，很难形成利益一致，导致楼宇闲置和税源流失。
三、杭州市发展楼宇经济的途径
国务院最近公布了《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意义》，为杭州发展以现代服务业为主要支撑产业的楼宇经济带来了难得的发展机遇，同时也面临着激烈的竞争和严峻的挑战。从国际、国内看，经济形势都非常严峻，对杭州来说发展的根本出路在于转型升级。杭州发展楼宇经济，适应了城市和地区的功能，也就是所谓"时势造楼宇"。笔者认为，可以从以下途径来发展杭州楼宇经济。
（一）整合盘活楼宇资源
据有关调查，在杭州，尽管黄龙重点商圈、武林商圈、庆春路金融街地段的商务楼宇已成气候，但综观现有的163座商务楼宇，处于中高端的不多。以上城区为例，47座商务楼宇中，80%建于20世纪90年代中期之前，楼层不高，外观陈旧。另外，楼宇的周边环境、物业管理、交通及停车等不配套，难以吸引知名公司落脚。
针对楼宇存在的问题，杭州市成立了楼宇（总部）经济领导小组，计划在三年内对现有163座楼宇进行整合，引导有序发展，完善提升商务楼宇品质。与此同时，有关部门计划着手整治杭州部分老商务楼。整治建筑立面，改造楼外管线，让数字电视、数字光纤进入楼宇。为推进楼宇经济的发展，还将推出位于中北桥的环球中心、新塘路采荷嘉业等30幢特色楼宇，加大商务楼宇招商力度，吸引中介服务、文化创意、服务外包、金融科研企业入驻。
推进楼宇经济集聚壮大，应是杭州发展楼宇经济的下一个举措。要积极引导楼宇业主招大引强，积极培育形成创意楼宇、研发楼宇、软件楼宇、外包楼宇、商务楼宇、总部楼宇等特色楼宇，实现高端化业态集聚，以此作为杭州招商引资的一大利器。[NextPage]
（二）提升商业地产价值
政府的大力提倡，以及可以预料的后续优惠政策，都将给商业地产带来了极大的升值空间。同时，随着地铁的陆续开通，规划中的地铁站周边的楼宇也进入了升温阶段，对入住地铁站附近的楼宇和配套商铺的企业来说，投资价值不言而喻。2009年，在巩固现有10座亿元税收楼宇的同时，杭州市将再培育11座有望达到亿元税收规模的楼宇。这其中的增量楼宇，无疑是投资最容易进入的阵地。
在今后3到5年内，杭州将推出1000万平方米左右的楼宇，预计到2010年，市区新投入使用商务写字楼220座，总建筑面积达到1600万平方米以上，其中高档甲级写字楼70座，主要楼宇入驻率达到70%以上，实现年税收1亿元以上的商务楼宇达到30座。杭州市对发展楼宇经济还将推出一系列的优惠政策。
（三）打响楼宇经济品牌
有关专家指出，总部经济作为高端经济，需要完善的城市功能予以支撑。要有一个完善、及时和法制的商务环境，要有高度集聚的产业集聚、大量高素质的人才、丰沛的资本供给以及便捷通畅的信息交流和物品流通网络。
那么靠什么吸引跨国公司来杭设立总部？杭州能为跨国公司总部提供怎样的服务？笔者认为，杭州要向上海学习，但要走差异化道路。因为杭州最大的优势还是环境。许多企业做大之后通常会移师上海，但是阿里巴巴就没有走。马云说，杭州是一座充满青春创业激情的城市，环境让人觉得舒适、自在。至今，杭州已多次被评为"中国大陆最佳商业城市排行榜"之首。
上海的金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦……浦东鳞次栉比的现代化高楼，不仅以颇具创意的设计、超凡脱俗的造型成为繁华都市的新景好观；而且以独特功能和巨大容量，成为浦东"经济舰队"的一艘艘巨轮。改革开放的历史经验证明，楼宇经济是上海产业结构大调整的产物，一幢幢商务楼的崛起，带给这座城市的不仅仅是漂亮的建筑，更重要的是推动了适合在市中心生存的新兴产业--现代服务业的发展。金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代服务业的聚集发展，为政府带来了巨大的财政收入，成为中心城区经济增长的新亮点。楼宇经济还对周边的商业零售业、会展旅游业、生活服务业、教育医疗服务业等起到了直接的推进作用。
楼宇经济具有高知识、高聚集、高增值等特征，集财源经济、人才经济、信息经济和物流经济与一体，体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳产业”。
今人欣喜的是，杭州市将继续推进八大六类服务业发展，尤其要大力发展现代物流、金融、商务、会展、咨询等生产性服务业。以“楼宇经济”、“总部经济”为载体，积极发展现代商务区，加大投资力度，增强城市现代商业板块。发展总部经济，着力引进市外新增的有规模的企业集团，坚持发展总部经济与发展城市产业相结合、与招商引资相结合、与浙商回归相结合、与引进上市公司相结合、与发展楼宇经济相结合、与政府引导和市场运作相结合的原则，注重引进总部带项目，建立研发中心，围绕适合杭州城市发展的新型经济业态，加强空间规划调整，促进同类业态相对集聚，形成一批以创意、软件、金融、外包、电子商务为主的特色楼宇。在布局上，总部经济更多地向商务区、开发区集聚。这些举措，对杭州营造环境的优化的提升将发挥显著的推动作用。
四、发展楼宇经济促进现代城市转型升级的对策建议
2010年世博会将在上海举行，这将给上海的楼宇经济带来更为蓬勃的发展。整个长江三角洲区域经济在世博会的拉动下也将得到长足发展。杭州发展楼宇经济有三个重要的优势可利用发挥：一是杭州地处长三角地理前沿，同上海具有同城效应，但是商务成本比上海低；二是浙江具有全国最强大的民营经济；三是杭州具有人间天堂（山水、文化）的历史美誉。杭州应借鉴上海等地的发展经验与模式，分阶段地推进楼宇经济发展。要坚持政府主导力、业主主体力、市场运作力“三力合一”，将楼宇经济发展与产业结构调整、与招商引资、与总部经济发展、与“生活品质之城”创建等四个结合起来，既注重盘活存量，又注重扩大增量，超前规划，稳步推进。
（一）以“四高”实现好中求快
当前，无论从国家宏观调控形势，还是从区域经济社会发展实际看，加快楼宇经济发展都必须确立新思路、优化新规划、完善新政策、强化新机制，正确处理好区域与区属、政府与楼宇业主、楼宇物业和入驻企业等“三个关系”，努力实现双赢或多赢目标，好中求快。
1、高标准建设商务楼。以现有中、低档次商务楼为基础，把握发展梯次，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、研发外包机构、销售中心，重点建设一批高档商务楼，打造区域商务楼宇精品。
2、高效能盘活商务楼。从强调商务楼宇的集聚和辐射功能出发，盘活现有楼宇，优化入驻企业结构，使优质楼宇引进优势企业，增强优质楼宇的利用率，使小企业能找到适合的楼宇，便于低成本创业，实现楼宇资源的经济效益最大化。
3、高水平管理商务楼。针对大部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。
4、高质量培育商务楼。根据现代服务业对环境的较高要求，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。
（二）进一步优化发展环境
发展楼宇经济要优化软、硬环境，加强招商引资，注重实效。
1、制定对楼宇业主的奖励政策。确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，引导楼宇业主注重引进市外优势企业。
2、制定对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，及当年对财政新增贡献额等情况实行财政资助，吸引企业注册或入驻商务楼宇。对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持。
3、完善对招商主体的奖励政策。建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制，理顺市、区与街道的税收分配关系，实行市、区政府和街道三级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，税收收入由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主、个人给予奖励。
4、大力加强招商引资。加强对楼宇的包装策划，做好招商项目储备，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入驻，并以这些“龙头”企业为核心，着力吸引一批现代服务业企业，鼓励同行业企业入驻同一座楼宇，逐步形成一批区域性金融楼、科研楼、中介楼、现代物流等特色商务楼宇。
5、加快政府职能转变，支持楼宇经济发展。成立促进楼宇经济发展中心，建立政府与楼宇沟通联系制度，经常性召集楼宇业主了解情况，积极安排解决楼宇建设和招商过程中的困难和问题。特别是主动协调楼宇经营方向和供电、供气、供水、交通运输、银行、税务、海关等方面的关系，支持楼宇经济的发展。
（三）提升楼宇经济品质
要紧紧围绕杭州市建设生活品质之城的目标，做大规模、做亮特色、做优布局、做细服务，全面提高商务楼宇企业入驻率和入驻企业质量，使楼宇经济成为杭州市经济发展的有效载体和重要形态，为杭州市打造长三角现代服务业中心，实现从"杭州制造"到"杭州服务"的历史跨越提供有力支撑。
1、坚持政府引导、市场运作。坚持市场为主导，明确楼宇开发商、楼宇业主的主体地位，同时政府要作为主要力量协调各方利益，通过制定规划、完善政策等手段，积极引导楼宇经济发展，形成政府引导与市场运作协调发展的局面。
2、坚持以点带面，合理集聚，通过强化集聚策略、专业化和特色化策略等，进一步摸清现有楼宇的整体情况，选择有较大潜力的楼宇给予重点扶持。在打造楼宇品牌的同时，辐射周边，形成规模型的楼宇经济群。
3、坚持条块互动、属地为主。通过招商体制、运作机制、分配方案的完善和创新，调动各方面发展楼宇经济的积极性。
4、坚持加强建设、完善服务，把握产业导向，适应市场需求，遵循城市规划，集中建设一批高档楼宇，完善楼宇配套的建设，对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程。同时要强化服务意识。定期联系走访楼宇企业承包，协调解决楼宇规划、建设、招商引资等方面遇到的各类困难。
5、坚持规划引导，合理布局。加紧制定《杭州市楼宇经济发展规划》，进一步加强规划引导，调整功能布局，促进空间资源的优化整合，充分发挥规模集聚效应，按照“以块集聚、以带中联、块带结合”的思路，培育专业特色商务楼宇，强化中央商务区建设，拓展新商务楼宇区块。
（作者单位：中共浙江省委党校，杭州市萧山区房地产管理处）
文章来源：城市化期刊
