去年底以来，住宅的多重“限字令”把不少投资客推向了写字楼市场，欧先生就是其中的一位。去年底，欧先生在广州火车站东站附近买了一个100多平方米的写字楼，当时折后单价也就2.6万元左右，近日该盘又推新组团，欧先生前去一打听，销售人员报价达3.5万元/平方米，把欧先生吓了一大跳。
据新快报记者了解，去年底以来，广州写字楼价格持续走高，近期珠江新城、天河北一带写字楼的成交单价更频频打破3万元大关。正内部认购的珠江新城新写字楼项目广晟国际大厦，叫价甚至高达3.8万元/平方米。有专家表示，近期广州写字楼市场可售项目稀少，但企业自用和投资需求都大增，市场供需矛盾突出，直接拉高楼价，未来单价可能破4万元。
不管是3万元/平方米还是4万元/平方米，广州写字楼价格已攀高到历史的最高位，如此高的价位究竟还能不能入市？广州写字楼未来投资前景如何？与住宅和商铺相比，目前投资写字楼的回报率如何？投资风险高不高呢？近日，记者采访了一些业界专家，帮欧先生这类投资客解惑。
写字楼最高报价3.8万元/㎡
“最近广州写字楼价格涨幅确实很惊人，像耀中广场、富力盈隆广场、富力盈信广场的二手价都超过3万元/平方米了，广晟国际大厦近期内部认购，据透露内部认购额已大大超过可售货量一半以上，内部报价高达3.8万元/平方米，仍有很多人抢着想买。”提起近期广州写字楼价格，中立地产总经理助理高德辉不无感叹，“我觉得广州的写字楼很快也会出现超过4万元/平方米的价位啦。”
高德辉指出，今年以来，一方面因为住宅投资限制越来越多，写字楼市场自然成了香饽饽，不限购、不限价又不限贷的写字楼投资热情高涨，而市场可售货量却一直非常有限，价格自然就被拉高；另一方面，近期企业购写字楼自用需求增加，许多企业为给资产寻找更保险的出路或为上市需要，都喜欢购买写字楼自用，因此整层甚至整栋成交的写字楼案例也越来越多，令供需矛盾进一步突出。
越秀兴业地产工商铺区域经理卢胤盈比较看好写字楼的后市：“就算涨到4万元/平方米，这个价位跟北京和上海、深圳相比，仍是有距离，还有上升空间。以前广州是商住倒挂，现在商住价格正在拉近，但从目前看，广州写字楼的价格仍然低于同区一手住宅价格，因此目前入市还会有空间。”
投资回报趋低
与快速攀高的售价相比，今年以来，广州写字楼市场租价虽然也有所上升，但租价涨幅确实跟不上售价的涨幅，目前投资写字楼，单从租金回报来看，确实有走低的趋势。广州高力国际办公楼服务业主代表部副董事刘凌晴指出，今年广州写字楼的供应量巨大，保守估计将超过110万平方米，这些写字楼大多只租不售，令租务市场新增供应放量，租金上升幅度有所放缓。来自高力国际的统计显示，今年第一季度广州甲级写字楼月平均租金为138.7元/平方米，环比上升2.2%，其中天河区月平均租金为149.7元/平方米，环比上升1.7%。这个涨幅与写字楼价格涨幅10%-20%相比显然不值一提，综合售价与租价涨幅，写字楼回报走低已是不争的事实。
不过，高德辉也指出，就目前而言，与深圳、上海相比，广州写字楼的租金回报仍算高，普遍要高一两成；与香港中环一带写字楼租金回报普遍为1%相比，广州写字楼的租金回报更有吸引力。这也是近期广州写字楼市场吸引外地投资客的一大原因。
与投资住宅和商铺市场相比，大多数专家表示目前广州写字楼投资的风险相对低一些。越秀兴业地产工商铺区域经理卢胤盈指出，目前广州大多数住宅租金回报仅有2%－3%，有的甚至更低，像珠江新城一些豪宅盘，总价五六百万元，月租金也就七八千，回报确实很低；而写字楼的租金相对要高一些，去年普遍达6%-9%。目前售价上去了，租价涨幅虽然跟不上，但回报也有4%-5%，部分项目仍能达到6%，比住宅要高得多。而与商铺相比，写字楼的租金回报当然比不上一些旺铺，可是商铺投资高回报又高风险，有“守铺期”需要熬，只要场旺起来了租金收益会一年比一年高，但如果选铺不当也可能血本无归；而写字楼如果是新项目通常租金会较高，十来二十年后有可能因为其他新写字楼项目的上市而市场优势不再，租金可能下降，但整体回报相对平稳，是更稳健的投资类型。
投资提醒：写字楼持有成本高
越秀兴业地产工商铺区域经理卢胤盈提醒写字楼投资客，与住宅、商铺相比，写字楼的持有成本较高，特别是甲级写字楼，一旦空租，高达25-32元/平方米/月的物管费，对投资客来说就是一笔不低的成本。而一般而言住宅物管费2-3元/平方米，社区铺、街铺物管费也是3-4元/平方米。因此在投资写字楼之前，一定要先了解好周边租务行情，还有写字楼本身的综合质素，包括软硬件配置、销售及出租情况，还有物管公司的水平等再做决定。
文章来源：新快报
