根据上海房产税试点暂行办法，房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。据上海市统计局最新发布的数据，2010年新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。因此，按照上海房产税试点方案，应税房屋单价只要超过这一平均销售价格2倍（含2倍），即28426元/平方米，就要征收0.6%的税率，而单价不高于28426元/平方米的，税率可减为0.4%。
房产税税率界定标准甫一公布，楼市各方即开始算计如何避税。与此同时，此次上海市全市商品住宅平均价格的计算中包含了经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房，此种计算方法的合理性受到业界专家的质疑。
谋避高税率
根据此次房产税率界定标准，应税房屋单价在28426元/平方米界定线前后的税率之差为0.2%。举例来说，若购房者新购入一套100平方米、单价为30000元/平方米的商品住宅，纳税人年应纳房产税税额为12600元。若购房者新购入一套100平方米、单价为28426元/平方米的商品住宅,纳税人年应纳房产税税额为7959元。同样面积的房屋，单价仅相差1574元/平方米，纳税人年应纳房产税差额就高达4641元。
在购房过程中，多一道税无疑是增加了额外的购房成本，因此每个购房者都想尽一切办法避开房产税的高税率。
上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍表示，如果一个三口之家，买了两套房子，一套是自己的，一套是给小孩结婚用的，房产税的征收对这个家庭的影响就应该是很大的。如果新购住房尽量选择地段偏点、房子旧点的，单价在28426元/平方米界定线以内的，这样每年可以少缴近5000块钱的房产税。
当前，上海多个房屋中介也开始为顾客支招避税。一位资深中介透露，从现行的政策看，部分正巧“卡”在单价28000元/平方米左右的房屋在交易时，可以考虑适当“做低”房价。他表示：“所谓‘做低’就是尽量把房价控制在允许范围内的评估低值，这是可以的，并不是简单地毫无依据地做低房价。举个例子，房价在28500元/平方米和房价在28420元/平方米并没有实际区别，不过前者就得以0.6%征收房产税，而后者仅是以0.4%征收房产税，一前一后均价相差80元，在税率上却差额巨大。”
同时，对于房东可能存在的影响，该中介解释，评估房价取其低值可以在一定程度上减少房东的营业税和个人所得税，这种模式实则是一种双赢。但是，评估行业受到严格控制，如果交易房屋附近的均价30000元/平方米以上，是肯定无法把评估价“压缩”至28000元/平方米以下的。
不仅是购房者，开发商也对房产税税率界定标准的公布倍感头疼。据某网站楼盘中心的初步统计，截至2月23日，上海预计3月新开楼盘达55个，鉴于个别楼盘还尚未对外公布价格，预计将有20%至30%的房源价格高于28426元/平方米这条税率“分割线”。这意味着，将有二至三成的新建商品住宅房产税应税税率在0.6%。
为此，一些房企在新房定价上没了方向。单价定得太高，若高于28426元/平方米，极有可能招致房产税的征收，引发买房人的反感；单价定得过低，或许会被购房者视作是抛盘、倾销，做坏市场口碑。
分界线引争议
正在楼市各方为避税忙碌时，业界专家则针对此次上海市全市商品住宅平均价格计算的合理性提出了质疑。
据了解，根据上海市统计局最新公布的数据，28426元/平方米的标准线是按照去年全市新建商品住宅平均售价14213元/平方米的两倍计算而来的，但值得注意的是，在这一价格的计算中包含了经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房。而在剔除保障性住房后，去年市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米。
记者在询问上海市房地产交易中心后得知，动迁安置房和经济适用房并不在征税范围内，即便是面积超过，也不会征收房产税。业内人士指出，目前，上海市市区中环内新盘的销售单价普遍都在30000元/平方米以上。如果按照当前公布的房产税税率计算，市民如果想购买中环内的新房，只要面积超标，税率几乎全部都要按照0.6%来计算。
为此，多位业内人士认为当前公布的房产税率界定标准价格计算的公平性有待商榷。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，如果市场化新建商品住宅均价20995元/平方米的2倍为房产税税率的分界线应更为合理些。
而某分析师薛建雄则认为，当前公布的分界线体现了从严调控市场的原则，说明从长远来看，动迁配套房也是要纳入房产税征税范围的，所以要把动迁配套房的均价算进去。“动迁配套房3年之后就可以转手交易，就变成商品房了。这可能是房产税没有剔除动迁配套房的原因。”薛建雄表示。
但也有业内人士指出，如果承诺了保障房不征收房产税的话，那么28426元/平方米的房产税率界定标准，就说明保障房的豁免是有争议的，目前可能只是暂时豁免，未来或将纳入征税范围。
文章来源：中国房地产报
