2月16日，北京楼市调控新政正式出台。北京市政府的楼市新政强化了限购、保障房建设、税收金融监管措施。
北京昨日公布的楼市调控新政有两大关注点：一是其内容，严格的限购政策，特别是针对在京的外地人，这也继限制外地人购车后再一次引发“歧视外地人”的非议；二是其影响，专家分析，其他地方政府可能参照北京模式，在短时间内争相出台更为严厉的房产调控细则。
限购：本地人和外地人区别大。
限贷：可进一步提高首付和利率。
限价：土地转让价格有了交易上限保障房：保障性住房用地比例达到50％。
国务院调控房地产八条措施出台后不满一月，备受关注的北京楼市调控政策于16日正式落地。根据北京市公布的15条细则，原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。
业内人士分析，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害，投资、投机性需求将被冰冻。
根据北京市楼市调控新政，自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
解读：外地户籍27岁后才能置业
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，这份方案中的限购尤其是对外地人限购是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。
北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为，这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后（22－23岁毕业）才能置业。将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。
北京的最新调控措施要求金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
解读：此举对市场的威慑力极大
据此判断，北京市对二套房的信贷政策严格程度超过国八条的可能性大增，对市场的威慑力极大。
北京易居房地产研究所所长牟增彬认为，提高首付、加强利率管理将较大抑制投资投机，对楼市的震慑作用十分突出，如果进一步提高首付和利率，那楼市无疑将遭遇寒潮。
[NextPage]
限价：土地转让价格有了交易上限
在本次北京出台的15条细则当中，要求“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”。这意味着土地转让价格已经有了交易上限，明确的释放出通过限制地价，进而从源头限制房价上涨的调控信号。
解读：没有直接表述房价控制目标
在1月份国务院出台的房地产调控八项措施中，首次明确提出了城市人民政府要合理确定新建住房价格控制目标的问题。但在本次北京出台的15条细则当中，没有对新建住房价格控制目标的直接表述。
保障房：保障性住房用地比例达到50％
北京市的楼市调控新政中，将确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50％，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70％，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。
据悉，“十二五”期间，北京市计划建设、收购各类保障房100万套，比“十一五”翻一番。其中2011年通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障房10万套。今年年底实现公共租赁房入住1万套，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁房的建设和运营。
解读：能否抑制房价要看落实力度
北京大学经济所常务副所长冯科认为，加大保障房建设主要针对北京房价偏高，普通市民无力购买商品房，这种手段是以疏通需求为主，是一种长期的缓解楼市困境的良方。
增加供应措施备受市场各界期待，一项调查数据显示，有19.1％的被调查者认为增加供应的措施，特别是增加的保障房等供应将给市场带来明显变化。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在北京供不应求的楼市格局中，同时加大保障房建设，能平衡供需，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。
北京中原地产分析人士指出，以北京为代表的部分城市，从2010年4季度开始的大量住宅类地块投放市场已经逐渐缓解了购房者对房源紧张的担忧。但是保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。
[市民表情]
庆幸
赶在年前买了房
对于北京“史上最严限购令”，在北京生活的外地人都有什么看法呢？一位才到北京工作两年多的山西人陈先生感到很庆幸，“刚在去年11月买了东四环边上一套二手房，我出手的时机还不错，眼看房价一直在涨，现在又出了限购令，幸好买了。”
“这次政策会对房价产生一些影响，但根本上还是起不了抑制房价的作用。”对于房价是否会下跌的问题，在北京一家会计师事务所工作的安徽人张风表示，“这次政策其实还是蛮狠的，投机客肯定不会像之前那么疯狂，所以会对大家的预期有影响，但还是一定程度上抑制了正常的购房需求。”
质疑
这是对外地人的歧视
一些在京工作的外地人则对“限购令”部分条款表示不满。“首先这个规定太苛刻了，是对外地人的歧视，另外一味的用这种限制那种限制来解决问题，行不通，政府应该抑制地价，加强周边城市的发展提高吸引力。”贵州女孩向喻说。而另一位东北人则以消极的态度回应：“我现在对北京的限车、限房都不关心，因为没钱的人，即使有户口，即使纳税五年，限购不限购，都买不起房子。”在北京一家杂志社工作的李响感叹道：“目前政策影响不到我生活的本来面目。”
[专家分析]
对北京市影响：
同比将出现量价齐跌局面
事实上，早在2月16日之前，北京楼市调控新政尚处在“只闻楼梯响、不见人下来”阶段时，其对北京楼市的威慑作用已经开始显现。
据北京中原地产监测，春节后的首周2月7日至13日，北京期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，二手房仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下降了65.6％、54.5％、59.5％。[NextPage]
对此，北京中原地产市场总监张大伟指出，成交下降除了受到密集出台的金融政策等影响之外，其中很重要的一个原因就是市场各界预期京版楼市调控政策将十分严格，观望情绪比较普遍。
近日新浪乐居的一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6％，超过六成的购房者逐渐开始观望。
麦田房产丽都区瞰都店经理乔占告诉记者：“近期损失了不少客户，其中一个客户是买房投资用，本来已经要下订金了，结果担心在北京房产调控细则出台后房屋过不到自己名下，所以选择了放弃。”
从目前实际出台的调控措施来看，这些措施显然比之前已在执行的税收、限购等更加严格。而在去年4月底的北京限购令等执行后，北京楼市成交便遭遇到量价齐跌。
2010年5月份北京楼市成交量跌入低谷，房价则环比下降0.1％，2010年6月份京城房价环比下降0.4％，这一降幅是北京房价去年最大的下跌幅度。
中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任娄立平认为，不仅仅是限购等调控政策升级进一步制约成交，有效地打击楼市投资投机；而且这些政策很可能将处于常态化，这将对市场产生长期的威慑。他进一步分析认为，北京楼市调控新政出台后，很快市场的观望情绪将比较浓厚，成交量显著下降，价格会随之下降。经过三到五个月的时间后，到今年下半年，应该是一个量跌价平的态势。跟去年的同期相比，应该呈现量价齐跌的状态。
对全国影响：
其他地区可能争相出台细则
北京中原地产市场总监张大伟分析认为，北京楼市调控新政出台之后，对其他地方政府是一个很好的参照，可能会出现多地借鉴北京模式，在短时间内争相出台更为严厉的房产调控细则。
娄立平指出，“2010年一线城市房价实行了重点监管，但是调控盲点三、四线城市房价上涨较快，远远超出了市场预期。可以说，中国绝大多数大中城市都有调控的必要，一些房价上涨较快的三、四线城市尤其如此”。
以限购令政策为例，据21世纪不动产监测，去年限购令出台后，投资型购房需求迅速由一线城市向二、三线城市转移，从限购城市转战非限购城市，进而推动全国房价上涨。
在新一轮限购政策出台后，房产投机和房价上涨转移的现状，将会有很大转变。截至目前，全国已有近30个城市抛出限购令，新一轮住房限购将在全国范围内全面实行，这种“由点到面”的扩展趋势势不可挡，投资人在房地产领域的资金出口将再次被阻截。
21世纪不动产市场总监林蕾认为，细则的效果将取决于地方政府的执行力，从今年加强行政问责等措施来看，这一轮调控可能对全国高房价起到突出的抑制作用。
文章来源：潇湘晨报
