近期，耐克上海总部从恒隆广场搬走，将上海总部及耐克旗下品牌集合迁至杨浦区由铁狮门专门为其定制的项目，租赁了近6万平方米。恒隆广场因此空置面积逾2万平方米。昨日，商报记者从仲量联行、第一太平戴维斯、高纬环球等房地产咨询机构处了解到，这一事件已经对市中心的老牌甲级写字楼的租金造成了一定的波动。
市中心写字楼租金“承压”
仲量联行华东区研究部总监周志锋认为，耐克上海总部从恒隆广场搬走，导致恒隆一下子空出6、7个楼面，对周边甲级写字楼市场确实带来一定的影响，不过更多是体现在去年写字楼的租金中，“耐克早在去年就已不再续约，当时作为业主的恒隆知晓此事后便着手开始寻找新租户，以回填耐克搬离后所空出的楼面。”
当商报记者问及对于回填楼面的新租户，恒隆会具体给出多少优惠时，周志峰表示不是很清楚，不过他同时透露，去年浦西超甲级写字楼的租金平均跌幅达到了4.8%，而这其中的主要原因就是耐克以及其他租户从中央商务区搬迁至非中央商务区。
第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊表示，从目前的实际市场成交的情况来看，耐克搬迁这一事件对市中心老牌的甲级写字楼（竣工年限在10年左右）都会有所影响，“一下子空置这么多面积，开发商自然都希望能够在短期内就能填满，因此不外乎两种方法，一是降租来招揽新租户回填，二是内部挖掘客户潜力，让他们扩租。”
当前，恒隆的平均租金是10元－12元／平方米／天左右，对于耐克的搬走，自然会有一些轻微的租金调整。但是在2011年和2012年间，由于整体市场向好，恒隆的租金一直呈现向上的趋势。“在今年的新租户和续约租户之间，在签合同时，恒隆要给这些客户感觉租金是比较类似的。”郑廷俊接着补充说，“因此，开发商都不愿从数字上体现租金的调整，可能更愿以其他优惠措施来补偿客户，包括给予更长的免租期等方式，虽然没有明着降低租金，但是租户却获得了不少优惠。”
事实上，从2012年起，持续到2015、2016年，浦西的甲级写字楼市场将进入集中写字楼供应阶段，尤其是非中央商务区供应巨大，那些新落成启动招租的写字楼，自然希望能尽快吸引租户入住，在招租初期，势必会给出不少优惠，来加速吸纳租户。对此，市中心老牌写字楼确实会感到较大的租金压力。因此，他们为了留住老租户，在租金上往往会有一些调整，尤其是对于长期看好的客户，会开出一些较有诚意的价格或给予适当的租金优惠，这种趋势在今年上半年已表现得较为明显。
写字楼租户结构调整
“现在的租户组成在接下来的几年里会发生很大变化，很多非传统CBD（中央商务区）的租户，需求面积都比较大。比如耐克在新江湾城租赁了近6万平方米；罗氏也从市中心搬到了大虹桥的瑞安天地，租赁面积1.8万平方米，市中心是找不到这么大面积的。”周志峰指出。
不过，需要注意的是，尽管有一些租户从原来的南京西路、淮海中路等老牌甲级写字楼中迁出，但同时也会有不少承租能力较强的新租户，陆续回填市中心这些空置面积。
高纬环球商业部上海负责人司徒泰山告诉商报记者说，耐克从恒隆搬迁至杨浦区导致恒隆部分楼面空置，但是，LVMH集团将会入驻部分耐克空出的楼面。“其实南京西路及淮海中路地段并未出现大量办公楼空置的情况。许多公司从核心商务区搬迁至次中心地带是一个由来已久的趋势，这其实是一个写字楼市场租户行业结构调整的自然过程。通用汽车很多年前就搬去了金桥；阿斯利康迁至张江；美光半导体从淮海中路的嘉华中心转至漕河泾。我们大可不必过分关注近期一些公司办公地点搬迁，而应将眼光放长远，关注整体市场的动向。”
近年来，随着轨交系统日趋成熟以及地铁站周边写字楼和商业地产的不断壮大，开发商已将市中心和商务园区的中间地带慢慢填充完善了，从而给予企业租户更多的选择。“当前这些企业搬迁实属正常，市中心的甲级写字楼空置率相对还是较低的，部分租户搬离市中心写字楼也恰好给续租的企业有了扩展的空间。”
郑廷俊接着指出，随着上海甲级写字楼市场日趋成熟，租户结构正在细分化。今后在市中心租户中，能承受高租金的往往是金融业、现代服务业等公司。“原来的物流、制造业、生产加工业等企业，对于成本更加敏感，他们往往会搬迁至非中央商务区，长远来说这是一个趋势。当前，一些有经验的开发商已经在调整租户，看看哪些租户更能提供稳定的回报。”
老牌写字楼已开始翻新
另一方面，随着上海写字楼市场的不断发展，新建写字楼不管是在中央还是非中央商务区，都会有其自身的亮点。而对于租户来说，他们也越来越专业，对于写字楼的要求也越来越高。除了高档的写字楼外，租户判定一个写字楼的好坏，还依托一个软环境，往往会对开发商提出更高要求。郑廷俊进一步告诉记者说：“从长期来说，租户对有良好体验的写字楼更加青睐，希望能够长期签约。”
而商报记者也了解到，最近一段时间，淮海路的香港新世界大厦、瑞安广场、中环广场等老牌的甲级写字楼都在翻新其公共区域，以提升大楼形象，从而给租户提供一个更加舒适的环境，能够给租户更好的体验。据郑廷俊透露，未来一段时间，浦东的一些开发商也会对他们的写字楼设备进行更新，并翻新其公共区域部分。
此外，值得一提的是，今年浦西的甲级写字楼租金上涨难度很大，按照以往每年的平均吸纳量水平，将远远落后于今后几年的新增供应量。因此，高纬环球的司徒泰山明确向商报记者表示，受到次中心地带写字楼开发的影响，随着跨国企业扩张需求的减弱，在过去近一年时间里，浦西的甲级写字楼租金一路走低，“可以预见在未来的几个季度里，浦西的甲级写字楼租金将持续走低，直到现有的空置面积被市场所消化。”
文章来源：上海商报
