自2019年以来，经济增长放缓.在产业转型升级和市场供给高峰的情况下，国内商业办公市场呈下降趋势，空置率上升.租金下降，尤其是在2020年初爆发的疫情影响下，商业办公市场面临行业下滑.转型升级的阵痛期。
由于中国经济中国经济的快速复苏，特别是上海经济的高质量增长，商业市场的复苏不仅促进了整体市场租金的上升，而且进一步提高了整体租金。
虽然2021年上海写字楼市场触底反弹，全年净吸纳量是2020年的近三倍，但工业园区净吸纳总量是写字楼的14倍以上。
2021年，工业园区租赁需求呈现爆炸式增长。除了净吸收量增加了一倍以上，空置率也达到了10年来的最低水平，下降了5%.租金同比增长3%，.3%，2018年后首次恢复3%以上的年增长率。
工业园区不仅限于工业园区，尤其是在上海。工业园区基本从第二产业升级为第三产业。随着国家和地方政策的不断扩大，产业发展.公募REITs而城市更新政策的实施，为工业园区的发展提供了新的发展机遇。
目前，上海工业园区已逐步从传统的空间开发和功能建设模式转变为以工业生态服务为核心竞争力的运营商。总部花园.科创园.文创园.随着特色主题公园等公园产品的涌现，相关配套设施的出现.产业服务等软实力的提升，使得过去第二产业的发展.培育新兴企业的工业园区已逐渐成为大型企业的首选。
尤其是生物医学.互联网.集成电路和新能源汽车等热门新兴产业以工业园区为首选。随着龙头企业的进入和磁铁效应的带动，产业链上下游企业将聚集在园区内。
比如上海临港引进特斯拉后，在新能源汽车领域，中国铝业集团.中国交通信息中心.上海博郡汽车.延锋汽车内饰等央企和行业龙头企业，围绕先进材料.卫星导航.动力研发.整车制造及关键部件环节，形成了完整的新能源产业生态集群。
二、工业园区逆转的根源
1.宠爱新时代的人群
传统办公楼的工作环境受制于高价格和低价格。大多数环境仍然以功能为主，分段几何布局最大限度地利用了空间，但忽略了用户的情绪。
但如今，新时代的人们向往办公空间，这是一个美丽的空间.舒适的环境和轻松的气氛。这一代年轻人认为快乐的工作比什么都重要。在一个生活和工作界限越来越模糊的时代，我们对办公环境的期望也在提高。
工作环境就是生活环境，从充满美感的办公空间到舒适的团队交流空间，这对于寸土寸金的办公楼来说是很难满足的。相比之下，工业园区的租金较低.楼层高度较高，实际入住率较高。一般写字楼高3.8-4.2米，净高在2.6-2.8米左右，在这样的空间工作，会有一种压抑感，人更容易产生焦虑。相比之下，工业园区基本都是3.6米.4.5米甚至8米的层高，不仅空间更大，感觉更舒适，企业也有更大的规划.搬家空间，可以为员工创造更舒适的办公环境。
它不仅包括建筑的内部设计，还包括建筑的立面和公园的内部生活.商业.产业布局规划，让工业园区在新时代人群中加分不少。
坐落在CBD办公楼周边有完整的商业区，近年来工业园区推广的产城融合理念，使得便利店.咖啡店.健身中心.公寓.食堂.公共会议室等相关生活设施已成为园区的标准配置，解决了过去工业园区无生活设施的尴尬局面，能够满足园区员工的生活需求。
此外，近年来，工业园区通过在园区内搭建智能管理云平台，实现了园区的数字化.智能管理服务进一步提升了工业园区员工的办公生活体验。也许现在办公楼对新时代人群的吸引力可能只力CBD地段，交通便利这一条。
员工正逐渐成为企业的核心资产。轻松舒适的办公环境使员工更容易实现最佳绩效，提高人才吸引力和保留率.长期稳定的生产力和效率发展。
2.企业发展的助推器
(1)高地扶持政策
工业园区自成立以来，一直是地方政府发展产业.推动经济发展的强大引擎一直是地方产业扶持政策的高地。园区内企业可享受产业政策、开发区/经济开发区等区域政策的叠加辐射，对企业有利，包括减租.税收返还.人才奖励.科研奖励.除了财政支持外，还包括一系列专项补贴.省市普惠政策倾斜。
但是工业园区在享受很多政策的同时，对进入园区的企业也有更多的要求，比如工业类型的审查.企业注册地迁入.落税等，而办公楼对入驻企业的登记和落税没有太多要求，只需企业按时缴纳租金即可。
对于企业来说，投入产业发展政策可以帮助企业减少企业发展的问题，这也是近年来工业园区载体更受欢迎的关键。
（2）工业经营专家
工业园区与写字楼的区别实际上是工业经营与资产经营的区别。
办公楼经营需要租金，赌城市.区域增长红利。其核心是做好写字楼质量，追求装修.电梯.空调等设施设备的品牌和质量，提供简单的物业服务，解决建筑管理服务问题。
虽然工业园区的运营也需要租金，但作为区域发展产业的主力军，园区更注重产业发展。他需要为城市服务.区域创造红利。这不仅需要园区资产的运营，更需要产业运营，需要围绕产业。.产业链构建完整的增值服务体系，涵盖产业金融.技术支持.科技成果转化平台.政府平台对接等。
与办公楼相比，企业不像进入物业空间，而是进入企业发展平台。在解决传统物业服务的同时，可以解决企业发展过程中的大部分问题。
(3)工业生态建设者
办公楼由于其资产经营的本质，追求租金，注重投资，追求大企业，企业也来自各行各业，公司实力和员工素质不均衡，企业之间的沟通合作机会很少。
另一方面，在工业运营的推动下，园区不仅创造了载体空间，还搭建了企业交流合作的平台。园区运营商不仅通过园区增值服务促进企业发展，增加粘性，还通过举办相关专业名人分享.项目路演.技能大赛.工业会议等活动，促进园区企业间的交流与合作。
在专业化、新政策的推动下，特色主题园区成为当今工业园区发展的主流，推动产业运营下沉，为特定产业打造一套完善的服务.上下游企业特色产业生态齐全。
今天的工业园区不仅为企业提供了办公空间，更像是建立了适合企业发展的生态，解决了园区企业发展的问题.合作.所有的一切诉求。
谁能拒绝一个能满足新时代人群需求的人？.能促进企业成长的工业园区呢？
三、案例解读
e作为上海民营园区的工业服务专家，通世界始终把促进产业发展作为企业的第一使命。通过建立企业服务中心，深入了解企业需求，为企业发展提供必要的服务。从需求完善企业服务工作，不断创新和改进新的服务内容，以企业服务作为电子世界的核心竞争力。
以现代物流业为例，e通世界为整个现代物流业形成了一个完整的生态系统。通过园区企业交流会议。.行业展会.行业培训.金融对接等产业服务促进了园区企业的快速发展。园区内优秀企业，e通世界本身也将进行产业投资，促进优秀企业的快速发展。
e通世界与园区企业共同成长。这也为e通世界在园区企业中创造了良好的口碑，随着产业的集聚，e通世界的口碑效益也在不断发酵，客户老带新也有助于园区快速去化。越来越多的企业选择e通世界，他们对e通世界构建的产业资源共享感兴趣.双赢的平台。
在国有园区运营商称霸的上海滩上，e通过其在市场化竞争中打磨出来的产业服务体系，不仅为园区企业服务，也为园区工作的人服务。
四、未来展望
2021年5月，首批9个基础设施公募REITs项目获批，安张江光大园REIT.招商蛇口产业园REIT.苏州工业园区产业园REIT，三单工业园区项目启动。
工业园区REITs上市发行不仅为工业园区提供了新的融资方式和退出渠道，而且对工业园区的工业建设和工业运营提出了更高的要求。这也将进一步提高工业园区载体的价值和对工业企业的吸引力。
写字楼和工业园区都进入了股票时代，写字楼综合五年数据，新建面积.竣工面积呈下降趋势。如果办公楼仍保持当前的资产经营理念，未来更加重视工业运营服务的工业园区必将取代办公楼，成为企业定居的唯一选择。
面对工业园区的压力，在数字经济和技术快速发展的背景下，办公楼通过创新变革和数字化转型，不断加强资产价值，为客户创造科技.生态化.人性化、创意化的空间载体，推动写字楼打造更高端的空间载体.更高质量的办公空间，注重高端办公需求，进一步区分办公楼和工业园区的客户类型。
