写字楼租赁是一个基于经济发展和商机的理性市场，基本没有泡沫。我个人对高端写字楼比较熟悉，基本上这些写字楼叫aA，在行业内有一些公认的特征：
1.单个业主拥有统一的业权，其中的公司不会签订租约或扩大面积，与几个不同的业主打交道
2.硬件设施齐全。例如，足够的电梯(一般至少6000平方米)，架空网络地板，VAV或者VRV系统，双路供电，自备发电机，网络设施齐全，净高2倍以上.7米等等
3.优越的地理位置。CBD区域或交通便利的地方，周围有配套的商业、餐饮、娱乐、酒店等
4.良好的物业管理
至于5A智能化是入门级的东西，你不是5A，出门的时候不好意思跟人打招呼，早就不是什么高级商品可以用来宣传了。然而，最近的一批建筑正在收集LEED认证，当然，至少是金奖，银奖也不要拿出来。
在这个标准下，基本上除了1~1.除了五线城市，其他城市很少出现高端写字楼。所以，回到问题上来，写字楼租赁和工业租赁的区别。
工业租赁和办公租赁，共同同点是企业行为。我们面对的是企业的逻辑思维。然而，当一个企业进入工业园区时，他认为这个地方是一个生产基地。以工业为例，工业园区的物流状况、水电供应、员工能否在周围找到和留住、我的原材料和市场与这里的距离和成本、税收优惠政策等，不同的工业园区可能会对生产经营成本产生很大影响。在这里，企业考虑生产活动。
写字楼是企业的办公空间。在陆家嘴或徐家汇工作，企业的内部成本和生产经营基本没有大的变化。然后，企业考虑的是租赁成本，这座建筑在技术上是否符合我想要的条件，它是否值得我的形象，或者我的形象是否可以在建筑的帮助下得到改善，在这座建筑中工作对员工的吸引力，对老板的好看，对财务的影响等等。在这里，企业考虑形象和成本的变化。
此外，在许多企业中，写字楼是他们的生产基地。在这个时候，他也会考虑我的客户在哪里，我的员工是否方便去机场车站出差，我的客户是否容易找到我，等等。然而，这种影响没有工业园区那么大，因此不会扩大。
寻找客户无非是关注已经在城市工作的企业和新成立的企业。这个行业基本上没有非理性消费。为了投资的热情和对通货膨胀的恐慌，我们可以冲动地买一套公寓，因为销售小姐的花言巧语，但我们不能冲动地租一栋写字楼。一般来说，高端写字楼租赁会与专业代理合作，因为许多高端客户会指定他们，他们也有一个数据库，为整个城市的好客户。此外，通过现场接待、与政府相关部门合作、到现有写字楼挖掘客户等，也是常见的租赁活动。
从租户组合的角度来看，也有各种形式。与工业园区高度集中的行业不同，高端写字楼的主要客户是金融、高端制造贸易、高端服务业、医药卫生、律师事务所、会计师、广告时尚、高科技等行业。一般来说，某个行业不会有非常集中的现象。为了分散风险（例如，如果某个行业失败，大量租户将陆续退还租金），一般不建议集中行业。此外，我们知道这个行业的圈子很小。我们在电梯或楼下的咖啡馆里愉快地谈论生意，我们的同龄人听的时候感觉不太好。
至于政策敏感性，一般来说，政府会用工业园区的产业导向思维给予政策，但从利益平衡的角度来看，政府不愿意给予的是，政府通常会采取该地区的优惠政策，让租户设立。更好的是，投资促进办公室的主任会拍拍他的胸脯，讨论一件事，也就是说，他不同意任何事情，不可能在红头文件中澄清政策。
然而，当新区抢劫老区的顾客，老区想留下来的时候，也会有真正的刀枪打仗，这与税收有关。有时该地区的智慧非常高。例如，对于我们正在竞争的客户，新区提供了一些优惠政策。老区立即解决了高管儿童的本地学习问题。这真是一种功夫之外的感觉。
事实上，没有什么需要特别注意的。我总是说定位和实施之间的差距。最无聊的是策划定位人员的大笔。这座建筑适合世界500强。去招商。
此外，我个人觉得，除了楼层、租金、免租金等筹码外，在高端写字楼和一些管理良好、品牌闪亮的外企谈判中，善于使用以下筹码会更有效：
1.固定价格续租权。租期一般为3~五年不等，租客有权在租期结束后使用xx以人民币的价格续租x年。固定价格。
2.以浮动价格续租权。租户有权续租X年，最高租金不得超过xx元。
3.开放价格续租权。根据双方当时的市场价格协议，承租人有权续租。
4.延长权。租客到期时，有权在提前x月通知业主时使用xx人民币的价格延长租期x个月。这个地方主要是为了保护租客，除了问题之外，没有时间去过去，没有悲剧。
5.固定扩租权。承租人保证在一定时间内扩大租金xx单位，业主保证当时单位是空的。这是一把双刃剑，确保租户的业务扩张需要一个区域，但该单位的业主将始终空着或短期租赁，并在当时赶上人们。因此，如果租户不想要它，他也必须支付罚款。
6.优先考虑扩大租金的权利。如果指定单位在一定时间内空置，业主应首先通知承租人，承租人应在一定时间内回复。只有当承租人不想要它时，业主才能把它拿出市场。这更灵活，一般租户不需要承担任何责任。
7.同等条件下的扩租权。扩租时，扩租的租金是按照我现在签的租金来的。
8.优先考虑相同的市场条件。租金扩大时，市场条件相同，租客优先(即大家都出100元，租客拿到，但有人出110元，现在租客就没了)
9.退租权。在租期内，租客有权退租xxx面积，不算违约。
10.转租权。这很容易理解。
11.排他性。租户要求不能有竞争对手的公司竞争对手的公司入驻，这在银行和金融机构、商业中心、广告、律师和会计师事务所等具有强烈品牌意识和商业秘密的公司中普遍存在。
12.标记权。在大楼的某些地方，如建筑，如楼下的大炮，有权上公司logo。
13.冠名权。我会改你楼的名字，比如上海陆家嘴的森茂大厦，现在被冠名为HSBC大厦。
14.退房权的现状。房子到期后没有必要恢复到原来的状态。省一笔钱，还有时间。业主也有机会看看下一个客户能不能用，多收点，但如果不匹配，业主会自己掏钱。
一般来说，在我谈论客户之前，我会预测对方公司、业务发展、行业趋势、风险偏好等，然后计划这些权利与租赁期限的结合。至少我没有从销售写字楼中看到这样的改进。
