大沥拿出30亿元扶持“三旧”改造的消息，刺激着村组和民间资本参与旧改的热情，如太平社区正在整合一块约200亩的土地，欲改造成高尚住宅小区和商业街。这是目前为止，大沥由社区主动推动的、最大规模的一个“三旧”改造地块。
昨日，大沥镇专门召集经联社和经济社负责人，向他们解读大沥旧改新政，并探讨如何提升集体土地经营效益。尽管没有参加政府的推介会，广佛机电五金城董事长刘伯琪，已开始主动研读这一新扶持政策。
作为大沥专业市场旧改的首吃螃蟹者，有着多年专业市场经营经验的刘伯琪认为，这是大沥专业市场升级的重要契机，一方面大沥被作为南海中心城区，城市的功能越来越得到强化；另外，基于目前佛山的限货政策及将一环高速化的收费政策，专业市场的发展已经不能走过去的路子了，“市场可以借旧改向展贸方向升级，同时真正实现物流仓储和展贸分离。”
动力
商户成长了 市场要变更强
一条16.5公里的广佛路，聚集着38个各类专业市场，占地面积约274万平方米，铺位数量17172间，全国各地的经营户近万家。对于大沥人而言，专业市场不仅是这样一组数据，更是一种特别的“现象”：车流人流物流现金流活跃不说，广佛路沿线大大小小的餐馆酒店里，很大一部分客户就是市场的客商，片区内不少楼盘也被市场经营户买去。
每年春节期间，黄岐的马路上，行人和车子显得有些疏落，餐馆里也没那么嘈杂。“因为经营市场的人回家过年了。”刘伯琪说，大沥专业市场的兴起，也催生了多个不大不小的富翁，以广佛机电五金城为例，大多数经营户都有自己的工厂，有的是某些品牌的全国总代理，每年在广交会的五金分会场，有三分之一的参展商就是广佛机电五金城的商户。
这样的江湖地位得来不易。五金城物业管理公司叶先生现在还记得，2000年五金城开业时，就是依靠免租一年半的优惠，才把2000多间商铺招满，那时整个广东没多少五金专业市场，这里又地处通往粤西及广西、海南等省必经之路，邻近广佛高速和广州环城高速，这让五金城的名气传遍大半个中国。
但今日五金市场的竞争就大得多了。记者在百度上搜“机电五金城”，能找到293万个结果，“中国机电五金城、华夏机电五金城……”一个比一个名气响。刘伯琪表示，投入运营的市场建设比较简单，很多商铺就是铁棚盖起来的，也是感受到来自外界的压力，他于2008年启动改造，把市场内一间戏院拆掉，建设了广佛国际五金机电会展中心，这是当时大沥第一座会展中心。
同年，刘伯琪还把五金城最外面的主建筑重新装修过，并开始启动对商铺的改造，五金城内有12栋商铺，他计划每年改造1栋。“现在珠三角很多城市、地区都在新建五金专业市场，而新市场往往环境比较好，这导致不少客户流失。”刘伯琪称，五金城如果还是之前的铁棚式商铺，肯定会导致客户不愿意装修，那么整个市场看起来档次就会很低，生意一旦难做客户就会流失，我们要同客户一起变强大。
方向
与仓储分离走现代展贸之路
除了对原有的五金城和装饰材料市场改造外，去年5月动工的和华环球贸易广场高180米，位于广佛机电五金城的斜对面，也是刘伯琪名下的广场。刘伯琪说，和华环球贸易广场在改造之前也是一个专业市场，建成后将分为酒店和写字楼，打造成最为先进的专业市场。
“基于目前佛山的限货政策及将一环高速化的收费政策，物流和市场最终肯定是要分开做的。”刘伯琪表示，由于限货，大货车难以进专业市场直接载货，客户的物流成本会增加不少；如果一环外地车进行收费，肯定也会影响到市场内的客户，届时整个专业市场必然要和物流分开。
和华环球贸易广场落成后，写字楼的客户就可以在会展中心或专业市场展示自己的商品，在写字楼进行电子商务运作，而把物流放到其他成本更低的地方，这样整个市场才能良性运转起来。
经营汉斯牌五金工具的湖南人赵训，对于这样的一个改造非常看好。赵训已经在广佛五金城经营了十多年，如今他除了有一个不小的铺位外，还拥有1000多平方米的仓库，而在温州还有与人合开的一个工厂，“五金城这里就是我们的销售中心，我每个月都要往返于大沥和温州。”赵训说，他的厂每年销售额超2个亿，很大一部分是从这里交易的。
“这里的五金城名气较大，而且是高端货的代名词，一些在义乌经商的人，也喜欢来大沥这边拿货，这也是很多商户愿意留在这里的原因。”赵训说，但商户越做越大也希望升级，像和华那样的现代化展贸中心，就可以吸引不少这类企业设立总部。“与此同时，专业市场还可以以市场为单位，在附近成本较低交通方便的地区选点，专门建设统一的仓储物流中心，这样市场的经营就更为专业了。”
期盼
新政策能破解市场升级瓶颈
一个不容忽视的问题是，大沥专业市场大多数为租地开发，涉及多个权属单位，联合开发存在很大难度。以南国小商品城为例，该市场占地50万平方米，全部是租赁经联社或者经济社的土地，涉及到15个土地权属单位。由于不同地块租赁年限不同，分别在5到40年不等，投资商必然要考虑投资的回报率和时限，这也导致市场的投资密度较低。而广佛五金城也涉及到超过4个权属单位，租期15年的几年来陆陆续续会到期。
这次新出台的旧改扶持办法，或许能真正解决这个问题。根据南海大沥“三旧”改造扶持办法：对于符合条件的农村集体土地权属人，将项目土地出租给投资者改造开发，且土地租赁年限达到30年（含30年）以上至40年的奖励2万元/亩，租赁年限为40年（含40年）以上的奖励3万元/亩；土地权属人将项目土地流转给投资者改造开发，且土地流转年限达到30年以上（含30年）至40年的奖励3万元/亩，流转年限为40年（含40年）以上的奖励4万元/亩。此外对于连片开发30亩以上的土地权属人，也有一定金额的奖励。
“奖励的力度还是很大的，若是能激发村组热情的话，就能加快专业市场升级的步伐。”刘伯琪说，改造一个市场并非像卖房子卖商铺一样能迅速回笼资金，比如一栋专业市场的大楼要盖起来，楼面每平方米大概要5000元，建好后需要租很长一段时间才能收回成本，这让市场方承受着很大的资金压力。为了鼓励民间资本参与旧改，政策还规定投资者在明后年取得施工许可证并正式动工建设，可获得一定城市基础设施配套费的返还。
“我们也在同经联社经济社谈，希望在这个政策之后，能尽快促成一些一致的思路，这样一来专业市场的改造，才能有一些大手笔的文章出来。”刘伯琪说。
文章来源：珠江时报
