北京写字楼和住宅的租金在2019年下半年出现的双双下降,并未出乎市场意外,其中写字楼的租金下滑主要受到市场供应量增加,空置率不断攀升影响;住宅租金的下滑主要受到需求不足影响。但不管对于写字楼还是住宅,北京依然是需求相对坚挺的市场,短期租金的下调,并不意味着长期走势的低迷。
过去五年里,北京房租经历了一轮快速上扬,特别是住宅的租金,曾在2018年达到阶段性高峰,当时舆论质疑,长租公寓抢房变相推高房租。进入到2019年下半年后,之前的涨幅在需求回调后,快速下调,并创下阶段性低点。写字楼的租金要比住宅的租金率先进入到下行通道,主要是受到最近几年供应量不断放大影响,一些新进入的写字楼低价入场,拉低了市场的成交价。
历史经验表明,租房市场的价格即便出现短时间的背离,最终也将由供需市场决定,而影响房租走向的核心因素是企业和居民的收入水平,未来房租的变化将随着企业或者居民收入水平的变化而波动。
2018年,北京地区生产总值比上年增长6.6%;全市居民人均可支配收入超过6.2万元,比上年实际增长6.3%,与经济增长基本同步,而北京住宅的租金却出现大幅上扬,这种涨幅不仅与居民收入的增长速度相背离,也透支了房租未来的涨幅。
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不管是房屋买卖市场还是房屋租赁市场,脱离供需基本面的过快上涨,都将最终回归到真实的供需上,相比房价,除去投资需求的房租的变动,更能反映真实的供需关系。
最近几年,北京市人口的净流出对房租的影响正在显现,房租从早期的爆发式上涨,逐渐放缓,甚至下调。而北京市的房价,特别是二手房也已出现明显下降,又与房租的回调形成呼应,但影响两者走向的因素仍存在明显不同。住房带有一定的金融属性,容易受到宏观政策,特别是金融政策影响,而租房更多是满足人们的基本生活需求。
从长期看,人们对住宅的租房品质要求将不断攀升,一些高品质的出租房将更容易得到租房人的认可,相对多元和多层次的租房供需格局也将逐步形成,一些基本的社会保障由政府的廉租房兜底,相对高端的公寓将提供给对住房有要求的高端人士,中间阶层由市场化的租房市场供应。而对于写字楼市场,随着供应井喷期的结束,写字楼的供应量增速将明显放缓,将有效缓解日益扩大的空置率。
文章来源:中国经济时报-中国经济新闻网