从商改住到住改商折射出了北京写字楼市场从冷到热的走势，在走过2008年的低谷期之后，北京市写字楼市场出现强势反弹，特别是核心商务区，写字楼租金已经暴涨至惊人的地步，但即使这样依然一房难求。而在这样的市场环境下，去年北京市写字楼销售量却出现了同比6%的跌幅，或是印证了商业地产只有持有才能保值增值的特性。
写字楼销售量跌6%
自2008年至今，北京写字楼年新增供应面积整体处于平稳增长趋势，2011年供应出现井喷，进入2012年供应同比有所减缓，但是同2010年相比仍处于增长态势。据北京中原市场研究部数据显示，2012年北京写字楼供应面积为261.7万平方米，同比下降18.2%，但同2010年241.8万平方米相比上涨8.2%。
从供应区域上看，主要集中于北京非典型商圈区域，如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等，土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。
2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外，2012年住宅市场仍执行限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。2012年北京写字楼成交面积为232.9万平方米，同比跌幅6%，尚不及2009年和2010年成交水平。
从供求比上来看，2012年基本平衡，供求比为1.12，明显低于2011年的1.46，主要原因是2011年供应出现暴涨，凸显供大于求，2012年供应平稳发展，成交仍处于小幅增长趋势，供求比基本持平。
同时，写字楼售价也告别了快速增长的趋势。2010年、2011年北京写字楼售价快速上涨，从2010年22163元/平方米上涨至2011年26776元/平方米，涨幅达21%。
而进入2012年后写字楼售价出现温和下行趋势，2012年写字楼售价为25897元/平方米，同比下降3.3%。
写字楼租金上涨21%
买卖市场的趋冷并未阻止住租赁市场的快速上扬。
据中原监测的七大商圈（国贸、燕莎、建国门、东二环、金融街、中关村、亚奥商圈）楼盘租赁数据显示，2012年1-10月七大商圈内甲级写字楼平均租金为395元/平方米/月，全年累涨21%；另据统计，2012年1-10月七大商圈内准甲级写字楼平均租金为231元/平方米/月，全年累涨19.6%。
中原地产认为，经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，典型商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大支撑力。
值得注意的是，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强。
2011年北京甲级写字楼空置率不断降低，市场继续呈现供不应求的态势，其中核心区域优质写字楼项目备受青睐，入驻率不断上升。2011年12月，北京甲级写字楼入驻率达到94.35%，全年累涨5个百分点。
2012年市场筑底回暖，经济在企稳中积极寻求各种支撑点，北京写字楼市场热点商圈如CBD、金融街、中关村等甲级写字楼入驻率均达到96%以上，普遍呈现满租状态。全年甲级写字楼入驻率呈现平稳上升的状态。
从目前写字楼供应的区域分布及周边市场情况来看，预计2013年北京写字楼的租金和售价将稳步上涨，主要是由于供应量的不足，今年的供应量只有300万平方米左右。
文章来源：北京商报
