根据戴德梁行投资部21日发布数据显示，2012年上海房地产投资市场较为活跃，总成交金额超过310亿元人民币，同比下降21%。 与2011年一样，大宗交易仍以境内买家为主，投资金额为208亿元，占总金额67%，其中，外资在上海整栋收购的步伐较2011年明显放缓，为103亿元，同比下降42%。上半年大宗成交中自用比例高达57%，但下半年以投资收购为主，全年自用型的收购达27%，较2011年有所上升。由此可见，国内投资者逐渐增多并占据主导地位。
戴德梁行中国区投资部董事总经理叶建成表示：“目前，写字楼已成为投资市场中最受青睐的物业类型，写字楼的投资价值进一步凸显，占全年成交量72%份额，商铺投资比重也有所上升达12%，住宅项目的整体转让略有回升。预计未来，大量资金仍将流向写字楼市场，城市副中心的写字楼将成为投资者重点考虑的聚焦点，住宅投资市场也呈现出回暖的趋势。与此同时，开放保险资金投资海外房地产也将成为未来持续关注的趋势。”
戴德梁行研究部数据显示，四季度上海写字楼市场无新增供应入市，总体甲级写字楼存量为577万平方米，随着2013年近100万平方米的新增供应入市，使上海甲级写字楼存量跃入600万平方米的里程碑，居全国第二，仅次于北京。
四季度上海写字楼整体平均租金基本保持平稳，甲级写字楼平均租金达到每天每平方米8.78元，而其中超甲级写字楼租金达到每天每平方米12.48元，超甲级写字楼租金环比虽有所下调，但仍同比增长13.4%。超甲级写字楼空臵情况改善明显，由上季度的5.08%下降至3.32%，整年表现强于去年。
2012年二季度以后，在折扣刺激与刚需释放两大因素作用下，上海住宅市场成交量出现明显回升。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，单套总价超1,000万元的高端公寓物业在2012年1至11月期间共成交48.8万平方米，同比上升87.6%，成交均价为每平方米6万元，同比下跌4.3%，2012年内众多成功实施“以价换量”策略的高端公寓项目，是这一量升价跌走势的主要成因。高端涉外租赁市场，入住率稳中有升，租金涨幅趋缓，后市需求稳定，整体出租率超90%，部分热点区域的标杆项目甚至已达满租。预计未来上海高端涉外租赁市场的入住率虽将稳步提高，但租金涨幅继续趋缓。
2012年上海工业土地资源稀缺，一手地获取困难，新增市场供应量有限。戴德梁行研究部数据显示，受益于产业结构转型及服务性制造业的发展，研发办公租金增长明显，四季度达到每月每平方米103.42元，环比增长2.1%，同比增幅达11.5%。仓储物流物业的主要需求来自电商，制造业继续向长三角地区二三线城市及中西部地区转移，保税物流仓库的需求逐步减弱。
文章来源：中国证券报
