北京甲级写字楼物业市场在2010年强势复苏，并在全年表现优于预期。作为写字楼市场传统需求来源的跨国公司加速扩张和兼并的步伐，需求回升态势明确；与此同时，内资企业成为推动甲级写字楼市场升温的另一重要因素，数宗租赁大单即是佐证。旺盛的需求、新项目满意的预租情况和乐观的市场气氛共同营造出有利于业主方的市场情形，亦使整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。尽管交易量由于优质物业交易机会的稀缺和资本值的增长而低于前两年的水平，但写字楼物业投资需求依然旺盛，投资者背景更为多样化。
空置率下降至10%
截至2010年底，北京甲级写字楼市场存量超过475万平方米，同比增加5.36%。5个新项目于年内落成入市，包括燕莎区域的凤凰置地广场一期和嘉铭中心、CBD区域的远洋光华国际C座和国贸三期，以及金融街区域的太平洋保险大厦，总计为市场带来31.7万平方米新增面积。
新增供应集中入市所带来的冲击被需求的大幅反弹所抵消，来自金融、科技、服务、制造、能源、医药和传媒等行业的内外资企业的需求尤为突出，因此全年净吸纳量累计达54.0218万平方米，同比上涨120%。
值得注意的是，CBD区域对整体市场的贡献最大，其净吸纳量达27.8万平方米（占总量的51.6%），燕莎和金融街区域紧随其后，净吸纳量分别为9.8万平方米（占总量的18.3%）和7.6万平方米（占总量的14.2%）。
北京甲级写字楼的总体空置率由2010年一季度的16.27%下降至四季度的10.02%，为2007年以来的最低值。在个别区域，如金融街和中关村，四季度空置率均低于2%。北京甲级写字楼市场整体平均净有效租金在2010年一季度大致保持平稳，与2009年四季度相若。大部分业主在回暖的市场气氛中，将租赁策略由保持出租率向优化租户质量转变。
写字楼售价上涨22%
北京写字楼投资市场在2010年表现依然活跃，总计有15单大宗买卖交易在年内签约。由于在交易结构上的灵活性和对本地交易操作的熟悉程度，内资投资者继续占据市场主导地位。同时，外资机构投资者亦至少完成3宗交易，显示出北京写字楼市场对海外投资者依然极具吸引力。另一方面，内资投资者的背景变得更为多元化，除大型上市公司与国有企业外，之前专注住宅物业开发的发展商、汇集民间资本的私募基金和保险公司的身影亦出现在写字楼投资市场上。至2010年底，在需求的推动和业主对售价的高期望值下，北京写字楼物业资本值同比上涨21.88%，达3.34万元/平方米。
随着空置率的降低，写字楼租金也出现了大幅上涨，去年前三季度，北京市写字楼租金平均涨幅为4.92%。随着优惠条件的收紧和业主期望值的提高，导致四季度的租金上升至192.27元/月/平方米，同比攀升16.7%。租金增长在下半年进一步加速。二季度至年底，金融街、CBD和中关村区域租金居北京甲级写字楼市场前三位，净有效租金分别为238.17元/月/平方米、201.95元/月/平方米和171.06元/月/平方米。
高力国际预计，2011年将有7个写字楼项目入市，总建筑面积将达到55万平方米，市场总体空置率预计将小幅上升，预计维持在12.6%左右。新增供应集中的CBD、东二环和燕莎区域，空置率将进一步提升，预计将分别达到22.01%、20.13% 和16.67%左右。高力国际预测，今年底北京市写字楼的租金将达到201.86元/月/平方米，售价也将上涨10%左右。
文章来源：北京商报
